Життя в суворій відповідності з законом зовсім не гарантує людині відсутність проблем. Часом навпаки: укладений по всій формі договір здатний вимотати нерви, а ще й спустошити гаманець. Історія мінчанин Єгора тому підтвердження. «Чесно здавати квартиру - собі дорожче», - переконаний тепер молодий чоловік.
Квартиранти зникли, а ти - крутись
- Багато квартиронаймачів скаржаться на орендодавців. Але ось вам погляд з іншого боку, - починає розповідь мінчанин. - Здавав квартиру жителям Луганської області за договором. Несподівано вони оголосили про свій від'їзд на батьківщину і протягом дня покинули житлоплощу. І тут почалося ... Звернувся я в розрахунково-довідковий центр з вимогою розірвати договір. Але мені відповіли, що потрібно надіслати листа з повідомленням квартирантам - так належить. Послав (фактично собі). Більш ніж через місяць лист повернулося як незатребувана (а хто б сумнівався).
Знову пішов у РСЦ з колишнім вимогою. Тепер завідуюча відповіла, що для розірвання договору необхідна присутність двох сторін. Але як?! Раз ніяк, то розірвати договір, умови якого були порушені, можна тільки через суд. Добре. Однак при зверненні до суду з'ясувалося, що зразків форми для подачі такої заяви немає і потрібно найняти адвоката для правильної подачі. Я не можу дозволити собі таке недешеве задоволення. Податкова ж весь цей час вимагає сплати податку від здачі квартири. Питається - який? Я поставив їх до відома, але, думаю, це нічого не вирішує.
Ось і перебуваю зараз в невизначеному стані. Такі непродумані закони змусять задуматися, як чинити в майбутньому. Як то кажуть, благими намірами дорога в пекло вимощена. Зараз не знаю, що робити і як бути. Чекаю. А там як буде.
Юридичний бік питання
Закон дійсно досить суворий по відношенню до орендодавця. Ось як юрист пояснює те, що відбувається.
- Договір найму житлового приміщення припиняється із закінченням його терміну (ч. 1 ст. 61 Житлового кодексу). Однак ст. 62 ЖК передбачає його дострокове розірвання. Давайте розглянемо всі варіанти дострокового розірвання.
1. За взаємною згодою сторін.
Взаємна згода - безпроблемний варіант. Обидва учасники відправляються в розрахунково-довідковий центр (РСЦ), де підписують угоду про розірвання договору найму. Особиста присутність сторін і наявність документів, що підтверджують їх особу, є обов'язковим. При такому результаті зі сторін знімаються всі зобов'язання один перед одним. Після розірвання договору найму в такому порядку РСЦ повідомляє податковий орган. У разі внесення власником суми податку на майбутній період, податкова проведений відповідний перерахунок.
2. Розірвання договору найму з ініціативи власника житлового приміщення.
Ч. 5 ст. 61 ЖК передбачено для цього певний порядок, який необхідно дотримати. Так, власник попередньо за один місяць повинен направити наймачеві письмове попередження, вказавши мотиви прийнятого рішення. Якщо квартирант відмовився або власник не отримав його відповіді, останній може звернутися до суду лише після закінчення цього терміну.
При цьому необхідно враховувати, що власник квартири має право достроково розірвати договір найму і виселити квартиранта за умов:
невнесення плати за проживання в квартирі; порушення правопорядку; псування майна; інших умовах, істотно порушують умови договору або Житлового кодексу.
При цьому потрібна наявність системи таких дій, тобто три і більше разів протягом року з дня накладення першого адміністративного впливу (ч. 1 п. 3 ст. 62 ЖК).
Окремі правила проживання можна включити в договір, вказавши, що не можна робити в орендованій квартирі. Наприклад, проживати з тваринами, курити, проводити свята і т. П. Заборгованість по комунальних платежах, шкоду, заподіяну майну в результаті його недбалого використання або навмисного пошкодження, а також збитки (неодержані доходи, упущену вигоду і ін.) Можна стягнути в судовому порядку, безумовно надавши докази, що свідчать про наявність вини квартиранта в заподіянні шкоди.
3. Розірвання договору з ініціативи квартиронаймача.
Квартиронаймач має право в будь-який момент до закінчення терміну дії договору покинути квартиру при дотриманні умови про виконання своїх зобов'язань перед власником житлового приміщення. Якщо така умова квартирантом не виконано, власник квартири для розірвання договору найму і відшкодування шкоди (при його наявності) повинен звернутися в суд.
При зверненні до суду ініціатор розірвання договору найму повинен підготувати позовну заяву, яка повинна відповідати вимогам ст. 243 Цивільного процесуального кодексу, а саме, в ньому повинні бути вказані: точне позначення вимог позивача, а якщо вимоги є майновими, то і ціна позову; факти, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; докази, що підтверджують кожну зі згаданих фактів. Приблизну форму позовної заяви про розірвання договору найму можна знайти в інтернеті або звернутися за його складанням до професійного юриста, стягнувши в подальшому витрати на надання юридичної допомоги з відповідача.
Що стосується податку з доходів, які власник отримує від здачі житла, то слід зазначити наступне. Це передбачено підпунктом. 1.4 п. 1 ст. 197 Податкового кодексу (далі - ПК). За загальним правилом податок сплачується у фіксованій сумі (ч. 1 п. 1 ст. 221 НК). Фіксовані ставки податку наведені в додатку 2 до НК, але вони можуть змінюватися (зменшуватися) з урахуванням місця розташування населеного пункту або конкретного місця розташування житла (подп. 1.1 п. 1 ст. 221 НК). Податок необхідно сплачувати щомісяця не пізніше першого числа - за поточний місяць. Якщо ставки змінюються в цьому місяці, податок перерахують в наступному (ч. 1 подп. 1.2 п. 1 ст. 216 НК). Якщо власник отримав дохід від здачі в найм житла за договором, який укладено не з першого числа або розірваний не останнім числом місяця, то податок розраховується пропорційно кількості днів здачі житла в такому місяці (п. 2 ст. 221 НК), - пояснює юрист.
Тобто в нашому випадку законослухняний Єгор отримав багаторазові витрати: залишився без плати за житло і не може перездати його, поки діє попередній договір; повинен заплатити юристу для складання позову (якщо не знайде в інтернеті підходящий варіант); також при зверненні до суду чоловік повинен сплатити держмито і до моменту розірвання договору продовжувати оплачувати податок. Ось тобі і «підмога».
Наш канал в Telegram. Приєднуйтесь!
Є про що розповісти? Пишіть в наш телеграм-бот. Це анонімно і швидко