Здаюцца ў субарэнду плошчы ў многіх рэгіёнах ЗША знаходзяцца на узроўнях, якія назіраліся пасля Маржа тэхналагічнага бурбалкі ў 2000 г. або фінансавага крызісу 2008 г., а часам і перавышаюць іх, кажуць брокеры. Чакаецца, што гэты паказчык будзе расці і далей. Гэта трывожны сігнал для рынку офіснай нерухомасці ў доўгатэрміновай перспектыве.
Аднаўленне эканомікі не дапаможаМногія буйныя кампаніі, у тым ліку Bank of America і SalesForce, заявілі ў апошнія месяцы, што ім трэба будзе менш офісных памяшканняў, паколькі многія супрацоўнікі працягнуць працаваць выдалена. Таму шкоду рынку офіснай нерухомасці, нанесеную пандэміяй коронавируса, не будзе цалкам ліквідаваны нават пасля таго, як эканоміка пойдзе на папраўку, мяркуюць некаторыя аналітыкі.
«Краіна толькі што перажыла тое, што ў канчатковым выніку будзе ацэнена як гадавы эксперымент па пераходзе на выдаленую працу, і вынікі ў наяўнасці. Кампаніі рэгулярна паведамляюць, наколькі паспяховым было для іх ўвядзенне удаленки, і аб'яўляюць аб планах па скарачэнні неабходных ім офісных памяшканняў », - кажа Дэніэл Ісмаіл, аналітык па офіснай нерухомасці Green Street Advisors.
Попыт на офісныя памяшканні нават пасля аднаўлення эканомікі можа застацца на 10-15% ніжэй дакрызіснага ўзроўню, а арэндная плата ў такіх буйных гарадах, як Нью-Ёрк і Сан-Францыска, упадзе яшчэ больш, лічыць Ісмаіл. Змены ў метадах працы, якія, як раней меркавала Green Street Advisors, павінны былі адбыцца на працягу чатырох-пяці гадоў, здарыліся за некалькі месяцаў. «Сітуацыя радыкальна змянілася», - кажа Ісмаіл.
Уладальнікі офісаў былі ў пэўнай ступені абаронены ад нанесенай пандэміяй эканамічнага ўдару, паколькі кампаніі звычайна складаюць з імі дагаворы доўгатэрміновай арэнды. Аднак колькасць новых дагавораў ўпала амаль да нуля. А нешматлікія здзелкі паказваюць на прасяданне рынку. Дэвелаперская кампанія SL Green, нядаўна якая адкрыла ў Нью-Ёрку хмарачос One Vanderbilt, будаўніцтва якога абыйшлося ў $ 3 млрд, у снежні паведаміла аналітыкам, што знізіла запытаную арэндную плату на 5-10%. Кампанія таксама прадаставіць патэнцыйным арандатарам дадатковыя паслугі накшталт пакрыцця выдаткаў на перапланіроўку.
Пазбавіцца ад офісаўДадзеныя брокераў аб плошчах пад субарэнду адрозніваюцца, але ўсё паведамляюць аб рэзкім росце свабодных плошчаў на асноўных рынках ЗША за 2020 г. У Нью-Ёрку, найбольшым рынку офісных памяшканняў, у лістападзе ў субарэнду здавалася 16,7 млн кв. м, па ацэнцы Cushman & Wakefield. Гэта рэкордны паказчык, на 9,75 млн кв. м больш, чым у лістападзе 2019 г.
Па дадзеных Savills, асабліва моцна пацярпеў раён Сан-Францыска, дзе сканцэнтравана тэхналагічная галіна: там да верасня плошчы пад субарэнду павялічыліся на 148%. У канцы жніўня Pinterest адмяніла дагавор арэнды на 45 520 кв. м у будынку, які будавала ў Сан-Францыска, і спісала $ 89,5 млн. Месяц праз Twitter здала ў арэнду 9755 кв. м сваіх офісных плошчаў. Да гэтага кампанія паведаміла супрацоўнікам, што пры жаданні яны могуць наогул не вяртацца ў офіс і працягваць працаваць з хаты.
«У сакавіку ўсё дэвелаперы сцвярджалі: гэта анамалія, усё вернецца на кругі свая. Дык вось: гэта не так », - упэўнены Майкл Сільвер, старшыня савета дырэктараў Vestian, якая кансультуе па пытаннях камерцыйнай нерухомасці. Сільвер падлічыў, што многім кампаніям спатрэбіцца толькі палова офісных плошчаў, занятых да пандэміі. Яго кампанія таксама перавяла супрацоўнікаў на удаленку. На думку Сільвер, гэта дазволіла зрабіць Vestian мацней і зэканоміць сродкі, якія можна накіраваць на павышэнне зарплаты. «Канчатковым вынікам гэтага з'яўляецца перазагрузка бізнэсу», - кажа Сільвер.
Попыт на офісныя плошчы і цэны на арэнду ў свеце адновяцца да доковидного ўзроўню не раней 2025 г., лічаць у Cushman & Wakefield. Паводле ацэнкі кампаніі, свабодныя офісныя плошчы на сусветным рынку дасягнуты піку ў 15,6% ў 2022 г. i складуць за 8,9 млн кв. м. Гэта больш, чым 7,9 млн кв. м падчас фінансавага крызісу 2008 г. Свабодныя плошчы скароцяцца да ўзроўню 10,9% у сярэднім па свеце, які назіраўся да пачатку пандэміі, толькі ў 2025 г., лічаць у Cushman & Wakefield.
Коворкинги падлілі алею ў агоньАдзін з фактараў, з якім звязаная найбольшая нявызначанасць на офісным рынку, - гэта лёс коворкингов, накшталт WeWork, якая з'яўляецца найбуйнейшым камерцыйным арандатарам Нью-Ёрка. «Калі коворкинг лопне, таму што людзі захочуць працягваць працаваць з дома, гэта моцна паўплывае на рынак», - кажа буйны інвестар у нерухомасць.
На думку аналітыка CBRE Джулі Уіла, эканамічны спад пацвердзіў карыснасць гнуткай планіроўкі офісных памяшканняў: яна «дае кампаніям свабоду пры размяшчэнні супрацоўнікаў, якія цэняць магчымасць большага выбару ў адносінах да таго, дзе і як яны працуюць". Але ў кароткатэрміновай перспектыве Ісмаіл разглядае гэта як фактар, які паскарае падзенне рынку: падчас пандэміі многія коворкинги пустуюць, а будучыня некаторых коворкинговых кампаній пад пытаннем.
Пераклаў Віктар Давыдаў