Штомесячны прырост аб'ёму выдадзеных жыллёвых пазык з пачатку 2015 года ў параўнанні са снежнем 2020 года павялічыўся ў дзесяць разоў - з 13,7 млрд да 133 млрд тэнге, перадае inbusiness.kz.
«Квадраты» даражэюць ўслед за расце іпатэкай
Рынак жылля ў Казахстане знаходзіцца ў фокусе асаблівай увагі. Жыллёвае пытанне ў краіне, дзе траціну аб'ектаў жылога фонду, толькі паводле афіцыйных дадзеных, набліжаецца да статусу састарэлага, для многіх сем'яў стаіць у плоскасці першаснай патрэбы. На аднаго чалавека ў рэспубліцы прыпадае 21 квадратны метр, тады як па стандартах ААН нарматыў складае 30 кв. метрам на аднаго жыхара. Чарга маючых патрэбу ў «квадратах» штогод папаўняецца на 50 тыс. Чалавек. На сёння сацыяльнае жыллё чакаюць 548 тыс. Чалавек.
Ва ўрадзе на рынак жылля глядзяць як на адзін з асноўных рухавікоў эканомікі. Інвестыцыі ў жыллёвае будаўніцтва, па дадзеных міністэрства індустрыі і інфраструктурнага развіцця РК, у 2020 годзе склалі 2 трлн тэнге. За год паказчык павялічыўся на 33%. Па выніках года ў краіне ўведзена ў эксплуатацыю 15 млн квадратных метраў жылля. Дзяржава актыўна прысутнічае на рынку праз жыллёвую праграму «Нурлы Жер». З 2018 гадоў ў краіне пачалі запускаць льготныя іпатэчныя лініі: «7-20-25», «Баспана хіт», «Орда» «Баккыты Отбасы», «5-10-25», «5-20-25». У выніку дзяржаўная іпатэка сёння, па дадзеных Нацыянальнага банка РК, выцесніла рынкавую. Толькі на Отбасы банк прыходзіцца 56% -ная доля іпатэчных крэдытаў. Сярэдняя стаўка па жилзаймам ў краіне знізілася з 9,5% у студзені 2018 года да 7,5% у снежні 2020 года.
Вынік - іпатэчны партфель за тры гады павялічыўся з за 1 трлн тэнге да 2,4 трлн тэнге. Калі ж параўноўваць штомесячны прырост аб'ёму выдадзеных жыллёвых пазык пачатку 2015 года са снежнем 2020 года, то паказчык павялічыўся ў дзесяць разоў - з 13,7 млрд тэнге да 133 млрд тэнге.
Госстимулирование падтрымлівае попыт на нерухомасць, а адпаведна, правакуе і рост коштаў. Патанненне пазыкі сталі асноўным фактарам росту коштаў на квадратныя метры. За тры гады, адзначаюць аналітыкі Нацбанка ў дакладзе аб грашова-крэдытнай палітыцы, кошт новостроя павялічылася на 21,5%, другасны рынак - на 22,9%. Па іх разліках, павелічэнне тэмпаў росту іпатэкі на 1% прыводзіць да падаражэння жылля на 0,24% у другасным сегменце, на 0,17% - першасным.
Яшчэ больш рынак разгойдвае якая з'явілася магчымасць канфіскацыі пенсійных накапленняў для паляпшэння жыллёвых умоў. Напярэдадні адкрыцця праграмы па зняцці сродкаў ЕНПФ ў 2020 годзе цэны на жыллё рэзка пайшлі ўверх. Па выніках мінулага года новае жыллё павялічылася ў кошце на 5%, другаснае - на 13,5%. І гэта нягледзячы на пандэмію коронавируса. Трэнд працягнуўся і ў бягучым годзе. У студзені новабудоўлі падаражэлі на 3%, другасны рынак - на 5%. У лютым рост склаў 1,2%, і 3,1% адпаведна.
«Ў 2021 годзе канфіскацыя пенсійных сродкаў таксама можа стаць дадатковым фактарам падтрымкі ўнутранага попыту і росту коштаў на жыллё, у першую чаргу на рамонт жылля, які ажыццяўляецца пры куплі нерухомасці, і пагашэнне іпатэчных пазык. У студзені 2021 года назіраецца працяг росту іпатэчнага партфеля і росту коштаў на жыллё. За першы месяц 2021 года цэны на новае жыллё выраслі на 3,0% (7,3% за год), на перапродаж добраўпарадкаванага жылля - на 5,0% (17,9%) пры росце іпатэчнага партфеля на 1,7% ( 34,5%) », - адзначылі ў Нацбанку.
Аксюмарон 42 500 і рост іпатэкі
У выніку льготная іпатэка і праграма выключэнняў назапашванняў з ЕНПФ маюць недастатковы эфект. Дадзеныя прылады даступнасці жылля толькі знізілі магчымасць набыцця жылля для большай масы насельніцтва. На думку аналітыка міжнароднай інвестыцыйнай кампаніі EXANTE ў Казахстане Андрэя Чабатарова, гэтага можна было б пазбегнуць з дапамогай стэрылізацыі ільгот.
«У нас сапраўды ёсць дэфіцыт кватэр, патрэба ў людзей ёсць, але яны не могуць набыць жыллё па рынкавай іпатэцы. Назапашвання з ЕНПФ могуць выкарыстоўваць толькі 7% ўкладчыкаў. Гэта так званы падатак на беднасць. Гэта значыць з-за 7% укладчыкаў ЕНПФ, якія змаглі зняць грошы, для 93% укладчыкаў кватэры сталі яшчэ больш недаступнымі. Гэта палка з двума канцамі. Адзіны спосаб стрымаць другі канец палкі, якая б'е па цэнах, - стэрылізаваць льготы, але на гэта ў нас ніхто не ідзе. Гэта значыць адной рукой дзяржава дае льготныя праграмы, насычаючы рынак квадратнымі метрамі. З іншага боку, нічога не было зроблена для стэрылізацыі льготнай нерухомасці », - адзначыў Андрэй Чабатароў.
Калі праводзіць аналогію з вопытам замежных краін, то ў Сінгапуры, на які арыентуюцца ў Казахстане, з мэтай утрымання росту коштаў для якія атрымалі сацыяльнае жыллё ўвялі забарону на продаж. Рэалізаваць нерухомы актыў можна праз сем гадоў і толькі такім жа удзельнікам сістэмы льготнага жылля. Прадаць такую кватэру на свабодным камерцыйным рынку ў астраўным дзяржаве можна праз 99 гадоў. Гэтымі мерамі ў краіне збіваюць ўплыў льгот на кошт нерухомасці, прывёў прыклад эфектыўнай стэрылізацыі Андрэй Чабатароў.
Пакуль жа ў Казахстане дзейнічаюць льготныя праграмы без прымянення падобных механізмаў, чакаць зніжэння коштаў на квадратныя меры ў бліжэйшы час не варта, лічыць эксперт.
А прыкметы «бурбалкі» на рынку жылой нерухомасці РК наяўнасці. Нягледзячы на крызіс у мінулым годзе, калі ў людзей ўпаў плацежаздольны попыт, тэмпы выдачы іпатэчных крэдытаў нарасталі. Так, у студзені 2020 года было выдадзена пазык на 51,5 млрд тэнге, а ў снежні таго ж года - на 133 млрд тэнге. Розніца перавышае 60%.
«У нас назіраецца« бурбалка, які ўтварыўся, па-першае, з-за бескантрольных ільготных праграм без стэрылізацыі. Па-другое, з-за грошай ЕНПФ, якія зноў жа былі аддадзены без пяцігадовага мараторыя на продаж для вялікай часткі скарысталіся праграмай. Забарона распаўсюджваецца на вельмі малая колькасць людзей. Гэта значыць, падчас крызісу, калі ў людзей падаюць даходы, дзяржава раздае 42 500, аб'ёмы іпатэкі растуць », - канстатаваў аналітык.
Аднак верагоднасць выбуху масавых неплацяжоў, на яго думку, невялікая пры ўмове, што стаўкі па крэдытах не будуць пераглядацца ў бок павелічэння, а таксама не наступіць глабальны эканамічны крызіс.
Падаражэнне прадуктаў харчавання будзе ціснуць на цэны
Пэўныя прыкметы раздзімання рынку жылля ўгледжвае і дырэктар кампаніі «Улагат кансалтынг груп», кандыдат эканамічных навук Марат Каирленов. Рост коштаў на жылую нерухомасць ён тлумачыць уплывам дзяржаўных іпатэчных праграм, ростам сусветных цэн на сыравіну, будаўнічыя матэрыялы. Таксама, на яго погляд, адыграў фактар зніжэння даверу да тэнге і банкам у мінулым годзе. Як следства, частка бізнесменаў пачала здымаць сродкі з дэпазітаў і ўкладваць іх у кватэры, аўто і гэтак далей.
З іншага боку, у краіне назіраецца рост інфляцыі на спажывецкія тавары. Цэны на муку, алей, яйкі ўзлятаюць і б'юць па рэальных даходах насельніцтва. Што больш значна будзе ціснуць на цэны на нерухомасць, мяркуе ён,
«У 1990-я гады цэны на нерухомасць абваліліся, таму што даходы насельніцтва рэзка ўпалі і людзі не маглі нават за камунальныя паслугі плаціць. Таму кватэры тады маглі каштаваць $ 100, і людзі гатовыя былі аддаваць іх бясплатна, толькі за тое, каб пакрылі пазыкі па камунальных плацяжах. Зараз мы можам убачыць вельмі лёгкую версію падобнага сцэнара. Бо ў нас яшчэ да бягучага ўзлёту цэн на прадукты харчавання выдаткі на іх ужо складалі 56% даходаў насельніцтва. З улікам бягучага росту коштаў яны могуць вырасці ўжо і да 60-70%. Адпаведна, пул спажыўцоў будзе зніжацца. Прычым рост коштаў на прадукты харчавання, мяркую, працягнецца з-за росту экспарту ў Кітай. Гэты фактар вызначае рост коштаў не толькі ў нас, але і ў Расіі, Украіне і іншых краінах. Напрыклад, РФ ужо экспартуе ў Кітай прадуктаў харчавання на суму ў два разы больш, чым экспартуе ўзбраенняў за мяжу. І гэты працэс будзе толькі нарастаць.
Акрамя таго, чаканні па сітуацыі ў эканоміцы неадназначныя, таму што ёсць пагроза санкцый супраць РФ, ды ўжо і нашай краіны, адпаведна, па нас гэта будзе біць, так як гэта наш найбуйнейшы гандлёвы партнёр », - адзначае эканаміст.
Іншых варыянтаў для ўтрымання эканомікі на плаву, акрамя як падтрымкі будгаліны, у тым ліку жыллёвай, на яго думку, у сённяшніх умовах няма.
«Замежныя інвестыцыі зніжаюцца, кітайскія інвестыцыі насельніцтва ўспрымае вельмі хваравіта. Індустрыялізацыя не атрымаўся. Як у такіх умовах падтрымаць эканоміку? Будаваць інфраструктуру, дарогі, жыллё, дзе казахстанскае ўтрыманне досыць высокае. Значная частка жылога фонду прыпадае на аулы, дзе ўжо дэ-факта многія не жывуць. Таму развіваць будаўніцтва цалкам лагічна », - лічыць Марат Каирленов.
Дзяржава субсідуе крэдыты, але выйграе значна больш за кошт мультыплікатыўны эфект для эканомікі ад развіцця будаўніцтва: падаткі будаўнікоў, вытворцаў будаўнічых матэрыялаў і іншых кампаній, якія аказваюць ім паслугі, падаткі работнікаў і гэтак далей.
«У банкаў цяпер актыўна растуць толькі крэдыты насельніцтву - экспрэс-крэдыты (беззакладнага) і іпатэка. Калі экспрэс-крэдыты павялічваць, то там карэляцыя з імпартам вельмі высокая. Іпатэчнае крэдытаванне пераважней, таму што мультыплікатыўны эфект для нашай эканомікі значна вышэй. З пункту гледжання рызык для банкаў ва ўмовах крызісу - якая розніца, па якіх крэдытах не будуць плаціць - экспрэс-крэдытах або іпатэцы? Невялікая. Але па іпатэцы ёсць заклад », - мяркуе эксперт.
Пакуль жа ўсё больш казахстанцаў ўключаюцца ў іпатэку і маюць патрэбу ў стабільным даходзе, каб несці крэдытнае цяжар. Іпатэка ў рэспубліцы цалкам залежыць ад дзяржаўных інтэрвенцый і працуе, пакуль ідуць бюджэтныя ўліванні. Рынкавых раўнаважкіх коштаў на жылую нерухомасць сёння назіраць не прыходзіцца.
Дынара Куатова
Падпісвайцеся на Telegram-канал Atameken Business і першымі атрымлівайце актуальную інфармацыю!