Насуперак пандэміі мінулы год аказаўся вельмі паспяховым для рынку іпатэкі, які ўсталяваў адразу некалькі гістарычных рэкордаў, варта з статыстыкі Цэнтральнага банка. За год расейцы набралі 1,7 мільёна іпатэчных крэдытаў амаль на 4,3 трлн рублёў. Папярэдні рэкорд 2018 г. - крыху больш за 3 трлн руб.
Пазычальнікі актывізаваліся пад канец года, аформіўшы ў снежні 212 500 крэдытаў на 560 руб.
У выніку іпатэчны партфель банкаў да пачатку 2021 года дасягнуў 9,07 трлн рублёў. Доля пратэрмінаванай іпатэчнай запазычанасці за кошт росту партфеля за год знізілася: з 0,97 да 0,85% на студзень гэтага года.
Прычынай ажыятажу стала значнае падзенне іпатэчных ставак ўслед за ключавой стаўкай ЦБ (знізілася за год на 2 п.п. да 4,25%). Так, сярэднеўзважаны стаўка выдадзенай на працягу месяца іпатэкі за год звалілася з 9 да 7,36%. На працягу года стаўка некалькі разоў абнаўляла гістарычны мінімум, дасягнуўшы дна ў жніўні - 7,16%, але восенню трохі падрос.
Дадаткова попыт на жыллёвыя крэдыты падагрэла якая стартавала ў мінулым годзе праграма льготнай іпатэкі пад 6,5%. Па дадзеных аператара праграмы Дом.РФ, у мінулым годзе банкі выдалі 345 600 ільготных крэдытаў на суму больш за 1 трлн руб., Гэта значыць амаль кожны пяты крэдыт быў выдадзены па льготнай стаўцы.
Праграма льготнай іпатэкі істотна падтрымала рынак, аднак асноўны ўклад у рост рынку на фоне агульнага зніжэння ставак ўсё ж ўнеслі здзелкі са другасным жыллём, у тым ліку рэфінансаванне раней выдадзеных крэдытаў, настойвае малодшы дырэктар па банкаўскіх рэйтынгах «Эксперт РА» Кацярына Щурихина. Паўплываў і фактар зберажэнні, лічыць яна: крызісныя з'явы ў эканоміцы, падзенне курсу рубля і зніжэнне ставак па ўкладах стымулявалі насельніцтва шукаць больш надзейныя і прыбытковыя спосабы ўкладання сродкаў.
Праграма льготнай іпатэкі была запушчана ў красавіку 2020 г., каб падтрымаць забудоўшчыкаў у крызіс. Па яе ўмоў іпатэчная стаўка не можа перавышаць 6,5% гадавых (недаатрыманы банкамі працэнтны даход субсідуе дзяржава). Максімальная сума крэдыту для Масквы, Санкт-Пецярбурга і іх абласцей - 12 млн руб., Для іншых рэгіёнаў - 6 млн, мінімальны памер першапачатковага ўнёску - 15%. Першапачаткова праграма павінна была завяршыцца 1 лістапада, але затым была падоўжана да 1 ліпеня гэтага года. А на мінулым тыдні "Інтэрфакс" са спасылкамі на крыніцы ва ўрадзе паведаміў, што чыноўнікі абмяркоўваюць паўторнае падаўжэнне праграмы - да канца 2021 года, але з мадыфікацыямі. Напрыклад, яе можна было б падоўжыць толькі ў некаторых рэгіёнах, дзе жыллёвае будаўніцтва развіваецца неактыўна, заявіў у чацвер старшыня камітэта Дзярждумы па фінансаваму рынку Анатоль Аксаков.
кошт рэкорду
Зрэшты, ЦБ звярнуў увагу і на «непажаданыя эфекты» іпатэчнага буму ў аглядзе «Аб развіцці банкаўскага сектара». Перш за ўсё - гэта рост коштаў на жыллё, які шмат у чым з'еў выгаду ад больш нізкіх ставак. Па дадзеных ЦБ, у мінулым годзе цэны на жыллё выраслі на 15,6%. Акрамя таго, банкі сталі выдаваць больш крэдытаў з нізкім (менш за 20% ад кошту жылля) першапачатковым унёскам: гэта 35% ад выдачаў ў III квартале 2020 г. супраць 28% у II квартале. На першасным рынку, дзе ўжываецца льготная праграма, доля такіх крэдытаў вырасла яшчэ больш: да 40% з 24%. Прыстойны аб'ём іпатэкі з нізкім першапачатковым унёскам выдаецца людзям, у якіх даволі высокая пазыковая нагрузка, і камбінацыя гэтых двух фактараў пры захаванні бягучых тэмпаў росту, а таксама з улікам кошту жылля можа прывесці да назапашвання рызык, адзначыў дырэктар дэпартамента забеспячэння банкаўскага нагляду ЦБ Аляксандр Данілаў.
Тым не менш, па дадзеных за дзевяць месяцаў 2020 г., льготная іпатэка працягвала заставацца выгоднай для пазычальніка ў частцы зніжэння штомесячнага плацяжу і пераплаты, заўважае Щурихина. Паводле яе ацэнак, пры бягучых сярэдніх па рынку стаўках, тэрмінах і першапачатковага ўнёску выгада ад льготнай іпатэкі сыдзе на нішто пры сярэдняй цане квадратнага метра ў цэлым па Расіі вышэйшыя 81 000-82 000 руб. (Цяпер, па дадзеных Расстата, гэта крыху больш за 76 000 руб. За 1 кв. М на першасным рынку). Пры гэтых значэннях памер штомесячнага плацяжу пры зніжанай стаўцы практычна зраўняецца з плацяжом да зніжэння ставак і актыўнага павышэння коштаў.
Але зніжэнне ставак нават без ільгот было істотным, што ў любым выпадку падагравала б рост коштаў рынку нерухомасці, заўважае старэйшы дырэктар групы фінансавых інстытутаў акра Валерый Пивень.
«Мы не бачым істотнага змены сярэдняга чэка і сярэдняга плацяжу», - кажа начальнік упраўлення развіцця іпатэчнага бізнесу банка «Адкрыццё» Алена Назаранка. Якасць крэдытаў, па яе словах, стабільна высокае.
Далей - наўрад ці болей
Шанцаў, што іпатэка яшчэ больш патаннее ў гэтым годзе, трохі, аднадушныя эксперты. З улікам паскарэння інфляцыі ў пачатку года падстаў для далейшага зніжэння ключавой стаўкі і, як следства, іпатэчных ставак няма, кажа Пивень.
Калі праграма льготнай іпатэкі завершыцца да 1 ліпеня, у другой палове года можна чакаць і некаторага росту сярэднеўзважанай стаўкі па рынку, дапускае Щурихина. Магчымы ўзровень іпатэчных ставак у першым паўгоддзі - 7-7,5%, у другім - 7,5-8%, кажа яна.
«Стаўкі могуць рухацца прыкладна на 0,2-0,3 п.п у абодва бакі», - лічыць старшыня праўлення «Абсалют банка» Таццяна Ушково. Але так як ключавая стаўка знаходзіцца на рэкордна нізкім узроўні, першасны і другасны рынак працягнуць рост - прыкладна на 5-10%, мяркуе яна. Назаранка таксама чакае адносную стабільнасць ставак з невялікім рухам ўніз або ўверх у залежнасці ад сітуацыі на рынку.
Ажыятаж на рынку іпатэкі і пераход на праектнае фінансаванне забудоўшчыкаў прывялі да значнага росту рахункаў эскроу ў мінулым годзе. Па дадзеных ЦБ, за год яны выраслі з 137 млрд да 1,2 трлн руб.
Щурихина лічыць, што рост рынку будзе больш арганічным: значная частка пазычальнікаў з апярэджаннем ўзялі іпатэку ў мінулым годзе з-за прывабных ставак, пры гэтым ва ўмовах падзення даходаў насельніцтва на рынак непазбежна выходзіць менш новых плацежаздольных кліентаў. Далейшае ж падаўжэнне льготнай іпатэкі можа прывесці да дысбалансаў на рынку і яго перагрэву, асцерагаецца яна, так як можа прыцягнуць пазычальнікаў, якія пераацэняць свае сілы для абслугоўвання такога доўгатэрміновага абавязацельствы, як іпатэка. Таму ў выпадку падаўжэння праграмы мае сэнс перагледзець яе ўмовы, напрыклад павялічыць першапачатковы ўзнос, разважае Щурихина.