Novostroy.su: Якія ключавыя законы ў сферы нерухомасці ўступілі ў сілу ў 2020 годзе? Як яны адбіліся на рынку?
Андрэй Кірылаў, прадстаўнік забудоўшчыка «мегаліт-Охта Груп, ТАА», дырэктар па маркетынгу і продажах карпарацыі «мегаліт»: У гэтым годзе ўступілі ў сілу правілы, у рамках якіх мінімальны тэрмін валодання жыллём для падаткаабкладання пачынаюць адлічваць ад аплаты ДДУ, а не з моманту рэгістрацыі права ўласнасці. Пры гэтым, каб не плаціць НДФЛ на продаж, яшчэ год таму кватэра павінна была знаходзіцца ва ўласнасці не менш за 5 гадоў, па новых умовах тэрмін скарочаны да трох.
Новаўвядзенні могуць быць выгадныя некаторым асобных групах пакупнікоў. Напрыклад, калі праз некалькі гадоў пасля набыцця кватэры ў людзей змяніліся планы або спатрэбіліся сродкі. Таксама адмена НДФЛ з продажу кватэр у новабудоўлях можа быць цікавая інвестарам. У такой сітуацыі прадавец можа рэалізаваць свой лот хутчэй, пры гэтым адпадае неабходнасць завышаць яго цану, каб пакрыць страты пасля пагашэння падатку.
Варта адзначыць, што доля інвестыцыйных здзелак на рынку першаснай нерухомасці сёння займае каля 20% і за апошнія паўгода тэндэнцыя здзяйснення такіх пакупак павялічылася амаль на 10%.
Таксама ў якасці меры падтрымкі будаўнічага рынку ў гэтым годзе быў прыняты закон, які дзейнічае да студзеня 2021, у рамках якога стала магчымым не ўжываць няўстойку, штрафы, пені і іншыя меры адказнасці за парушэнне заканадаўства аб ДДУ.
Мікалай Пацко, генеральны дырэктар канструктара дакументаў FreshDoc.ru: З 1 студзеня 2020 года ўступілі ў сілу змены ў ФЗ «Аб дзяржаўнай рэгістрацыі нерухомасці». Сталі дзейнічаць новыя правілы кампенсацыі добрасумленнаму пакупніка (фізічнай асобе) за страту ім жылога памяшкання. Калі суд прыме рашэнне выключыць аб'ект нерухомасці, добрасумленнаму пакупніка належыць выплата ў памеры рэальнага шкоды альбо кадастравага кошту.
Кампенсацыя добрасумленнаму пакупніка кватэры належыць ад дзяржавы ў тым выпадку, калі суд спагнаў з неправамоцнага прадаўца грошы, але судовыя прыставы не змаглі прымусіць даўжніка вярнуць сродкі на працягу паўгода. Тады дзяржава кампенсуе пакупніку страты за свой кошт - з казны РФ.
У 214-ФЗ былі ўнесены змены, якія закранаюць афармленне аб'ектаў долевага будаўніцтва і спрыяюць павышэнню абароны ўдзельнікаў, чые сродкі прыцягваюцца забудоўшчыкам. Заклад зямельнага ўчастка або права яго арэнды цяпер будзе спыняцца з дня дзяржаўнага кадастравага ўліку, пабудаванага МКД. Раней, нагадаем, закон патрабаваў перадачы ўсіх аб'ектаў долевага ўдзелу ўдзельнікам будаўніцтва.
Уведзены агульны парадак вызначэння падаткаабкладаемай базы па НДФЛ для асоб, якія атрымалі нерухомасць па дагавору дарэння. З даходу ў натуральнай форме па дамове дарэння нерухомасці неабходна заплаціць НДФЛ. Стаўка падатку - 13% ці 30% у залежнасці ад падатковага статусу. Па-ранейшаму ад такога падатку вызваляюцца члены адной сям'і: дзеці, бацькі, муж і жонка, браты, сёстры, бабулі і дзядулі.
Канстанцін Зуеў, практыкуючы юрыст каманды «Дзювернуа ліга», спецыяліст на суправаджэнні здзелак з нерухомасцю, зямельным праве і горадабудаўнічым праве: ФЗ N98, які тычыцца папярэджання і ліквідацыі надзвычайных сітуацый, мабыць, адзін з самых знакавых законаў гэтага года, 19-ы артыкул якога ўстанавіла падставы для змены памеру арэнднай платы, яе адтэрміноўкі і парадку яе выплаты.
На падставе новых нормаў арандатары, асабліва якія сур'ёзна пацярпелі падчас пандэміі, усяляк спрабавалі знізіць памер арэндных плацяжоў і адтэрмінаваць іх. Пры гэтым бакам часта не ўдавалася дамовіцца па новых умовах, што вяло да судовых спрэчках з нечаканым вынікам.
Дзяржаўную кадастравую ацэнку зараз павінны праводзіць з другога перыядычнасцю. Па-новаму сталі вылічваць тэрміны ўжывання кадастравага кошту. Ўвялі правілы аб абавязковым дасудовым парадку аспрэчвання кадастравага кошту. Скарэктуюць правілы выпраўлення памылак, дапушчаных пры яе вызначэнні. Дадзеныя змены так ці інакш закрануць ўсіх уласнікаў нерухомасці, так як памер падатку за валоданне нерухомасці ва ўласнасці залежыць ад яго кадастравага кошту.
Дапускаецца атрыманне дазволу на ўвод аб'екта ў эксплуатацыю, пастаноўка яго на кадастравы ўлік і рэгістрацыя права ўласнасці, калі плошча аб'екта згодна з выдадзеным тэхнічнаму адрозніваецца ад яго плошчы па праектнай дакументацыі на 5% у вялікую або меншую бок.
Пры пастаноўцы дома на кадастравы ўлік заклад зямельнага ўчастка на карысць дольшчыкаў, на якім знаходзіцца такі дом, спыняецца. Пры гэтым Росреестр самастойна павінен ажыццявіць азначанае рэгістрацыйнае дзеянне без якіх-небудзь дадатковых заяў.
Іншым немалаважным змяненнем з'яўляецца з'яўленне магчымасці для забудоўшчыка прадастаўлення мэтавых пазык даччыным таварыствам праз разліковы рахунак.
Novostroy.su: Чаго не хапіла 2020-га з боку законатворцаў, а дзе наадварот, папоўскай з ініцыятывамі?
К.З .: Законапраект «Аб іпатэцы (залогу нерухомасці)» унесены ў Дзяржаўную думу 25 лютага бягучага года, але так да гэтага часу і не прыняты. Новаўвядзеннямі ўсталёўваўся б парадак самастойнай рэалізацыі фізічнай асобай закладзенай маёмасці. Мяркую, ад ініцыятывы калі ўжо не адмовіліся, то адмовяцца ў будучыні, так як яна з'яўляецца даволі неадназначнай.
Не хапіла заканадаўцу рашучасці і пэўнасці ў частцы рэгулявання апартаментаў. Замест гэтага, як ужо было адзначана вышэй, прапануецца проста забараніць іх будаўніцтва, і такое рашэнне не зусім зразумела. Напэўна, яно матываванае тым, што забудоўшчыкі падманваюць некампетэнтных у дадзеных пытаннях простых пакупнікоў і прадаюць ім апартаменты пад выглядам звычайнага жылля.
Аднак не зразумела, чаму ў такім выпадку неабходна ўстараняць цэлы сегмент будаўнічага рынку. Напрыклад, для вырашэння гэтай праблемы можна было ўсталяваць дадатковыя правілы і парадак раскрыцця інфармацыі аб апартаментах і іх адрозненнях ад жылой нерухомасці або павысіць памер адказнасці за ўвядзенне пакупнікоў у зман.
Novostroy.su: Ці паўплывала пандэмія на заканадаўства ў сферы нерухомасці? Адмовіліся Ці ад якіх-небудзь законапраектаў у бягучым годзе? Калі так, то ці не было гэта памылковым рашэннем?
К.З .: У Жыллёвы кодэкс прапанавана ўнесці змены, якія ўстанаўліваюць абавязак ўласніка памяшкання ў шматкватэрным доме адказваць за парушэнне арандатарам правоў суседзяў, у тым ліку правілаў цішыні. Законапраект ўнеслі прыкладна паўгода таму на першае чытанне, але так і не разгледзелі.
Заканадавец афіцыйна яшчэ не адмовіўся ад гэтай ідэі, але законапраект «завіс» надоўга. Магчыма, адно з тлумачэнняў - гэта нежаданне ўводзіць для уласнікаў камерцыйных памяшканняў на першых паверхах шматкватэрных дамоў дадатковыя штрафы, так як бізнэс, які валодае такімі памяшканнямі і так моцна пацярпеў.
Асобным пастановай заканадаўцы працягнулі дзеянне некаторых дакументаў у сферы будаўніцтва: дазволаў на будаўніцтва, горадабудаўнічага плану, праекта планіроўкі тэрыторыі. Мяркую, дадзенае рашэнне выклікана тым, што на час ўвядзення абмежаванняў у сувязі з пандэміяй, шматлікія будоўлі былі афіцыйна прыпыненыя.
Novostroy.su: Ствараецца ўражаньне, што законы для рынка «пішуцца на каленцы»? Ці можна ацаніць заканадаўчыя ініцыятывы як стратэгічна вывераныя?
К.З .: Наўрад ці можна сказаць, што ўсе законы пішуцца «на каленцы». Аднак, на жаль, ёсць падставы канстатаваць, што ў апошні час якасць юрыдычнай тэхнікі законаў з'яўляецца досыць нізкім. Мяркую, што дадзеная акалічнасць у прыватнасці тлумачыцца тым, што часта закон пішацца «прыхапкам» з прычыны прыняцця чарговага палітычнага рашэння, якое трэба як мага хутчэй замацаваць. Адпаведна, хуткасць, з якой у нашай краіне пішуцца законы, а таксама іх колькасць ідзе ў шкоду якасці.
Так, у гэтым годзе ў Расіі было прынята ўжо 435 законаў, што, на шчасце, на 100 менш, чым годам раней. Аднак яшчэ толькі ў 2016 годзе быў прыняты толькі 141 закон.
Дадзенае акалічнасць можна растлумачыць, напрыклад, тым, што з-за нізкай якасці першапачатковага закона парламенту даводзіцца прымаць яшчэ некалькі дадатковых да яго законаў аб унясенні змяненняў у яго, каб выправіць памылкі, якія выявіліся пры ўжыванні закона на практыцы.
Адзін толькі закон N 214-ФЗ «Аб удзеле ў долевым будаўніцтве» за апошнія тры гады мяняўся пяць разоў. Пры гэтым пра змены 2019 года можна сказаць, што яны былі стратэгічнымі, але наўрад ці цалкам выверанымі.
Аднак, напрыклад, у сферы горадабудаўнічага правы прыкметная тэндэнцыя заканадаўца на паступовае змякчэнне патрабаванняў законаў і спрашчэнне існуючых горадабудаўнічых працэдур.
Novostroy.su: Якія новыя законы ўступяць у сілу ў 2021-м? Якія праблемы з іх дапамогай спрабуе вырашыць улада?
Артур Меркушаў, дырэктар аналітычнага аддзела Dominfo.ru: З 2021 года можна будзе заключаць здзелкі з нерухомасцю выдалена. Пандэмія ўнесла карэктывы ва ўсе сферы жыцця. Выдаленымі сталі не толькі праца і вучоба, але і здзелкі. Дзейнічаюць так. Удзельнікі здзелкі звяртаюцца да натарыуса, хоць бы адзін натарыус, павінен працаваць у тым рэгіёне, дзе знаходзіцца нерухомасць. Стасуюцца ўмовы, ставіцца простая электронная подпіс у электроннай форме дагавора ў адзінай інфармацыйнай сістэме натарыята (ЕИС). Далей натарыусы з абодвух бакоў афармляюць засведчвальных надпіс на дагаворы і ставяць сваю кваліфікаваную электронную подпіс у ЕИС натарыята.
1 студзеня наступнага года ў сілу ўступае пастанову ўрада "Аб зацвярджэнні Правілаў супрацьпажарнага рэжыму ў Расійскай Федэрацыі», у ім гаворыцца пра абмежаванні для жыхароў шматкватэрных дамоў. Па новым законе цяпер захоўваць рэчы ў падвалах і на гарышчах нельга. Таксама не дазваляецца выкарыстоўваць газавыя прыборы, якія не прайшлі тэхабслугоўванне. Тут атрымліваецца, што фактычна любую пліту нельга выкарыстоўваць, калі ўласнік не праверыў яе за свой кошт. Ці будуць у сувязі з гэтым масавыя праверкі, спрагназаваць пакуль складана.
На балконах і лоджыях нельга пакідаць крыніцы адкрытага агню, да прыкладу, свечкі ці не патушаную цыгарэты. Таксама цяпер неабходна сачыць, каб краты на вокнах скляпоў, аварыйных выхадах і першых паверхах лёгка адкрываліся.
За парушэнне пажарнай бяспекі пагражае штраф. Для грамадзян яго памер: ад 2 да 3 тысяч рублёў - калі нічога не пацярпела, ад 4 да 5 тысяч - калі ўзнік пажар і пацярпела нейкую маёмасць або нечаму здароўю быў нанесены шкоду лёгкай або сярэдняй ступені цяжкасці.
Ўводзіцца асобны забарона на паркоўку аўтамабіляў каля дома, калі пры гэтым зачыняецца месца вываду на фасад патрубков для пажарнай тэхнікі або аўтамабіль стаіць на вечку калодзежа пажарнага гідранты.
К.З .: Мяркуецца, што рэгіёны змогуць распрацоўваць адрасныя праграмы па зносе і рэканструкцыі шматкватэрных дамоў. Ці будзе уключаны дом у праект праграмы, вырашаюць самі ўласнікі памяшканняў. Уяўляецца, што гэты закон з'яўляецца спробай заканадаўца вырашыць пагаршаецца сітуацыю з жыллёва-камунальнай гаспадаркай у рэгіёнах РФ, выкарыстоўваючы вопыт маскоўскай рэнавацыі.
Прадпрымальнікі атрымаюць права не выконваць патрабаванні, якія перашкаджаюць укараненню лічбавых тэхналогій. Адпаведны рэжым мае на ўвазе часовае прымяненне спецыяльнага рэгулявання замест агульнага ў сітуацыі, агульнае рэгуляванне істотна абцяжарвае ўкараненне лічбавых інавацый і / або робіць яго немагчымым. Магчымасць ўстанаўлення эксперыментальнага прававога рэжыму мяркуецца на федэральным і рэгіянальным узроўнях, у прыватнасці, у сферы будаўніцтва, эксплуатацыі будынкаў, збудаванняў.
Змяняецца парадак класіфікацыі гасцініц: асобныя патрабаванні і крытэрыі ацэнкі. Вырашаць спрэчкі праваўладальнікі гасцініц будуць у камісіі па апеляцыях пры Растурызму. Весці адзіны пералік гасцініц, гарналыжных трас, пляжаў цяпер таксама будзе Растурызму, а не Мінэканамразвіцця.
Novostroy.su: Якія актуальныя пытанні былі ў чарговы раз праігнараваныя заканадаўцамі? Чаму так адбываецца?
К.З: Дагэтуль заканадаўцам не выбудаваная сістэма так званага «суседскага правы». Самым паказальным і вядомым выпадкам з'яўляецца, так званае, «Справа аб пчальніку», якое актыўна абмяркоўвалі многія вядомыя практыкуючыя юрысты.
Сёння заканадавец амаль адхрысціўся ад дадзенага пытання і аддаў яго на водкуп судовай сістэме. У выніку мы атрымліваем дастаткова казуистичное рэгуляванне, з дапамогай якога не заўсёды атрымліваецца спрагназаваць верагодны зыход спрэчкі. Гэта цягне часовыя і фінансавыя выдаткі бакоў, так як наўрад ці хто-небудзь пойдзе ў суд, ведаючы вынік загадзя. Між тым, дадзеная праблема тычыцца амаль усіх. У кожнага ёсць суседзі, якія могуць парушыць вашы правы тых ці іншых дзеяннем.
