Прыніжэнне цэны - ці правамерна? Вырашылі вы купіць сабе кватэрку, выбралі упадабаную, пра ўсё дамовіліся. А прадавец кажа, давайце як цану ў дамове куплі-продажу пакажам ніжэй рэальнай.
У вас круглыя вочы. А навошта?А вось навошта гэта прадаўцу расказваю.
Прадавец мае прыбытак з продажу кватэры, калі прадаў даражэй, чым купіў. З падобнага даходу, г.зн. з розніцы паміж цаной пакупкі і продажу, трэба плаціць падаткі. НДФЛ 13%. Трэба разумець, што падатак ўзнікае не заўсёды. Згодна з пункта 2 артыкула 217.1 Падатковага кодэкса РФ пры продажы нерухомасці не ўзнікае даходу і падатак не плаціцца, калі аб'ект быў ва ўласнасці прадаўца
Гранічным тэрмінам прызнаецца тэрмін альбо 3 гады для выпадкаў, калі прадаецца адзінае жыллё небудзь нерухомасць да прадаўца перайшла па дамове дарэння або па спадчыне, але ад блізкіх сваякоў, альбо па дамове прыватызацыі або рэнты з правам пажыццёвага пражывання. Але тут ёсць нюансы, пра гэта крыху ніжэй. Альбо 5 гадоў для ўсіх астатніх выпадкаў. Дарэчы, 5 гадоў будзе і ў выпадках, калі ў прадаўца ёсць іншая нерухомасць (доля) ва ўласнасці, набытая раней 3-х месяцаў да бягучай здзелкі. Тады правіла 3-х гадоў не дзейнічае.
Сюды ж адносяцца, дарэчы, здзелкі па абмене кватэр у рамках праграмы рэнавацыі. Адлік валодання новай кватэрай пачынаецца з пачатку валодання «старым» жыллём, якое здадзена гораду.
Але, вось калі кватэра прадаецца раней гранічнага тэрміну, то пачынаецца торг пра прыніжэнне цэны ...Прадавец не хоча плаціць падаткі і таму просіць знізіць цану ў дамове.
Розніца ў кошце звычайна афармляецца дамовай або звычайнай распіскай аб перадачы "лішніх" грошай.
✔️ Пры іпатэцы банкі цяпер, вядома, бяруць такія здзелкі. Ды і то не ўсе. Пры гэтым у крэдытным дагаворы мэта будзе паказаная набыццё жылля і неаддзельныя паляпшэння. Нешта ў такім духу.
Дарэчы, вось такія банкі працуюць з прыніжэннем:
Да любой сумы - Газпромбанк, Минбанк, Райффайзенбанк, Расбанк Дом (але не ва ўсіх офісах), Ашчадбанк, Юникредитбанк, ПСБ, Банк Санкт-Пецярбург.
Да 1 млн рублёў - Банк Адкрыццё і БЖФ.
Да сумы крэдыту - АК Барс банк, Абсалют Банк, ВТБ, Совкомбанк, Альфа-банк, Банк Зеніт, ТКБ, Сургутнефтегазбанк, Металлинвестбанк, Уралсіба, Іпатэка 24 (РусНарБанк) (або да 70% ад кадастру)
Зусім ня прыніжаюць цану - РСХБ, Дом РФ.
✔️ Калі ёсць дзяржаўныя субсідыі, то з прыніжэннем будуць праблемы. Калі без субсідый, то банкі згаджаюцца на здзелкі, а вось з субсідыямі прыніжэнне дакладна не адбудзецца. Мацярынскі капітал, напрыклад, Пенсійны фонд можа адмовіцца перакладаць, калі Угледзеўшы нядобрасумленнасць здзелкі.
✔️ Сума субсідыі, напрыклад, па праграме Маладая сям'я, можа быць ніжэй. Бо пры выплаце кампенсацый ацэньваецца цана з дамовы куплі. Г.зн. атрымаеце ў меншай суме, чым маглі б.
✔️ Маёмасны падатковы вылік па працэнтах пры іпатэцы таксама можаце страціць, бо па сутнасці гэта атрымліваецца не зусім мэтавай крэдыт, не толькі купля. А вылік даюць па мэтавым крэдытах.
✔️Если здзелка будзе аспрэчана ці раптам прадавец у працэсе перадумае, то здзелку могуць скасаваць (па суду, вядома), і вярнуць зможаце толькі суму па дамове. Грошы па распісцы - гэта ўжо іншае суд і іншыя разборкі з прадаўцом.
✔️ Ды і, калі здзелка прайшла па ня рынкавай цане, то суды лічаць часта, што вы не праявілі асцярожнасць, абачлівасць і добрасумленнасць. З усімі вынікаючымі наступствамі.
Вось і Рореестр пачаў тармазіць здзелкі з прыніжэннем, звяртаючы ўвагу на розніцу ў коштах у крэдытным дагаворы і дагаворы набыцця. Гартаю карусельку.
Рэгістрацыя прыпыненая. Як бакі будуць тлумачыць Росреестр розніцу ў цэнах не зразумела.
Вядома, адзінкавы выпадак, але вы ж разумееце. У любым пачатку ёсць сістэма ...
