У спорті це називається «сюрпляс». Велосипедисти балансують у стартовою риси - хто перший рвоне, той програє.
Чиновники теж зменшили активність. Суперечки навколо продовження «пільгової іпотеки» на новобудови під 6,5%, схоже, прийшли до консенсусу: в регіонах з високим попитом її, швидше за все, припинять оформляти з 1 червня, в депресивних - залишать. Поставлено на паузу і легалізація апартаментів. Тепер віце-прем'єр Марат Хуснуллін обіцяє відповідний законопроект «до кінця року». (Пригадується, заступник міністра будівництва Микита Стасишин теж обіцяв «до кінця року» - але минулого). Глава Мінбуду Ірек Файзуллин мляво відбивається від докорів в тому, що відомство «допустило зростання цін» (а як воно могло не допустити?) І валить все на металургів. Йому заперечують навіть не металурги, а самі будівельники: за розрахунками Павла Горячкіна, президента Союзу інженерів-кошторисників, зростання цін на арматуру додав до вартості «квадрата» 1500-2000 рублів. А квадратний метр в Петербурзі за рік подорожчав на 23 500 рублів (дані сервісу DataFlat.ru), в спальних районах - майже на 40 000 (розрахунку аналітика Дмитро Житкова - див. Таблицю 2). Яка вже тут арматура ...
Президент велів було «розібратися» з ростом цін на житло, і навіть дав доручення. Але щось нам підказує, що це питання буде плавно спущено «на гальмах». Навіть з макаронами, і то не вийшло, а там великих виробників поменше. Ввести держрегулювання цін в будівництві - вірний і швидкий спосіб привести галузь до краху.
Однак заповітний рубіж - будувати 120 млн кв. м житла в рік - ніхто не відміняв. Правда, тепер його відсунули з 2024-го аж на 20-30-й, але умови задачі припускають, що рік від року житла будуватимуть більше. А поки виходить - менше.
Федеральні чиновники і законодавці намагаються, як можуть: то пропонують легалізувати «хаус-боти» (плавучі будинки), то затівають законопроекти про «приєднання СНТ до населених пунктів». Ця ініціатива, звичайно, дозволить (на папері) збільшити кількість житла. Але створить такий нормативний розгардіяш, що «дачна амністія» здасться раєм. Розширюють межі «сімейної іпотеки», поширюючи пільгові ставки на будинку ІЖС. Особливо це «запрошення в борги» доречно для багатодітних сімей, у 52% яких доходи на людину нижче рівня бідності.
Головне питання - ємність платоспроможного попиту. Доходи громадян падають, незважаючи на заклинання Росстату. Зверніть увагу: адміністрація воліє говорити про «зростанні зарплат», а не про «динаміку реальних доходів». У складі покупців різко зросла частка «приватних інвесторів» - тих, кому не стільки потрібна квартира, скільки важливо врятувати гроші від знецінення. Частка інвесторів серед покупців новобудов на початку року (до обвалу нафти, до стрибків валютного курсу і пандемії) становила 5-7%, на початку 2021-го - від 25 до 40% і більше.
Нерухомість - не єдиний спосіб заощадження, звичайно. За минулий рік на 5 млн (вдвічі!) Збільшилася кількість брокерських рахунків приватних інвесторів на Московській фондовій біржі. За рік було відкрито понад 1,8 млн індивідуальних інвестиційних рахунків. Оборот по ним перевищив 1,4 трлн рублів.
Процес триває. У січні 2021-го з депозитів і з поточних рублевих рахунків пішло 845 мільярдів рублів ...
Ось цей головний фактор невизначеності - навіс «умовно вільних грошей» тисне на ринок житла. Наскільки сильним буде цей тиск? І як довго воно триватиме? Перші дзвіночки пролунали. Орендні ставки знижуються, терміни окупності купленого про запас житла зростають. Призупинення зростання цін робить проблематичними спекулятивні угоди (покупки з метою перепродажу). В середині лютого ЦБ заявив, що не планує знижувати ключову ставку; представники великих банків заговорили про підвищення ставок до депозитів ...
Ключові показники ринку петербурзьких новобудов перед черговим періодом невизначеності: пропозиція до початку 2021 року скоротилося до 3,1 млн кв. м (на початку 2020 го - 4,43 млн. Виведення нових об'єктів знизився на 30%: 4,1 млн за 2019 рік, 3,32 млн - за 2020 й. Динаміка видачі дозволів на будівництво теж не втішає. (Див . таб. 1).
Дефіциту житла не буде: у девелоперів є достатній запас проектів, які можна потроху випускати на ринок. Рівно стільки, скільки необхідно, щоб не впустити ціни.
«За будь-яким зростанням, тим більше таким високим, слід як мінімум стагнація або, швидше за все, спад», - попереджає Максим Жабін, заст. генерального директора компанії «ЛенРусСтрой».
«Такої динаміки зростання цін на ринку, як в 2020-му, ми, звичайно, вже не чекаємо, - згоден Андрій Вересів, генеральний директор компанії« Бронко Девелопмент ». - В першу чергу це буде скориговано поступовим зниженням обсягів кредитування »...
Схоже, випереджаючими темпами буде розвиватися малоповерхівок. За даними компанії «Петербурзька нерухомість», попит на цей формат в 2020 році збільшився 63%. Забудовники відреагували оперативно: великий проект в Пушкінському районі анонсував холдинг Setl Group, малоповерховий комплекс в Стрельні почала зводити компанія КВС, активно йде будівництво сіті-вілл на майданчиках Gatchina Gardens.
Керівник проекту міста-курорту Gatchina Gardens Наталя Осетрова впевнена, що цей попит - не короткострокове мода, а довгострокова тенденція: «Малоповерхове будівництво - крок у бік поліпшення якості життя в цілому, звичайно за умови мінімальної щільності забудови і рекреаційної інфраструктури».
От щодо зміщення активності девелоперів в зону ІЖС такої впевненості поки немає. В «1-я Академія нерухомості» відзначають зростання інтересу з боку мікродевелоперов: наприклад, в КП «Сосновські гірки» приватний забудовник в лютому придбав відразу 15 ділянок, щоб влітку вивести на ринок готові будинки.
Але, наприклад, Дмитро Зюзін, керівник ГК «Т-Дім», закликає до обережності: «Був ринок покупця. А тут раптом трапився і на загорожі на кілька місяців ринок продавця. Але ненадовго і з застереженням: попит пред'явлено на об'єкти в хороших локаціях і за «старими» цінами ... »
Так що і в заміській зоні будуть діяти обмежувачі, перш за все - слабке проникнення іпотеки (не більше 5% угод). І багато покупців ІЖС у багатоквартирних будинків не відніме.
Пристойних покупців (тим більше - з гарною кредитною історією) на ринку все менше. Але для впевненого прогнозу занадто багато змінних.
2017 2018 2019 2020 СПб 241 274 37 49 ЛО 57 82 20 25Дані УГАСН по Петербургу і Комітету Госстройнадзора ЛО
Гру 19 Січня февр березень Квітень Травень Червень Липень Сер Вер Жов Лис Гру Рік,% Центр 185 704 188 456 197 272 199 436 204 552 202 728 205 244 208 631 214 258 215 001 214 110 218 504 219 424 18,2 спальня. райони 188 456 119 752 121 090 122 260 124 853 125 068 127 060 128 514 133 028 136 129 141 297 149 659 157 930 33,4 "Далекий місто" 90 328 92 678 93 843 94 029 95 366 96 285 96 902 98 718 98 718 110 667 117 566 119 928 122 425 35,5 Передмістя 91 151 93 138 95 842 95 427 96 982 97 840 98 168 96 278 95 550 100 336 103 953 110 606 109 484 20,1 Область 83 139 83 726 84 747 85 148 85 402 86595 87 740 88 475 90 174 91 784 93 924 95 724 96 798 16,4Дані Дмитра Житкова, ІВЦ «Нерухомість Петербурга»
