Здаються в суборенду площі в багатьох регіонах США знаходяться на рівнях, які спостерігалися після схлопування технологічного міхура у 2000 році або фінансової кризи 2008 р, а іноді і перевищують їх, кажуть брокери. Очікується, що цей показник буде рости і далі. Це тривожний сигнал для ринку офісної нерухомості в довгостроковій перспективі.
Відновлення економіки не допоможеБагато великих компаній, включаючи Bank of America і SalesForce, заявили в останні місяці, що їм потрібно буде менше офісних приміщень, оскільки багато співробітників продовжать працювати віддалено. Тому збитку ринку офісної нерухомості, нанесений пандемією коронавируса, не буде повністю усунутий навіть після того, як економіка піде на поправку, вважають деякі аналітики.
«Країна тільки що пережила те, що в кінцевому підсумку буде оцінено як річний експеримент з переходу на віддалену роботу, і результати в наявності. Компанії регулярно повідомляють, наскільки успішним було для них введення удаленку, і оголошують про плани по скороченню необхідних їм офісних приміщень », - каже Деніел Ісмаїл, аналітик по офісної нерухомості Green Street Advisors.
Попит на офісні приміщення навіть після відновлення економіки може залишитися на 10-15% нижче докризового рівня, а орендна плата в таких великих містах, як Нью-Йорк і Сан-Франциско, впаде ще більше, вважає Ісмаїл. Зміни в методах роботи, які, як раніше припускала Green Street Advisors, повинні були відбутися протягом чотирьох-п'яти років, сталися за кілька місяців. «Ситуація радикально змінилася», - говорить Ісмаїл.
Власники офісів стали значною мірою захищені від нанесеного пандемією економічного удару, оскільки компанії зазвичай укладають з ними договори довгострокової оренди. Однак кількість нових договорів впало майже до нуля. А нечисленні угоди вказують на просідання ринку. Девелоперська компанія SL Green, нещодавно відкрила в Нью-Йорку хмарочос One Vanderbilt, будівництво якого обійшлося в $ 3 млрд, в грудні повідомила аналітикам, що знизила запитувану орендну плату на 5-10%. Компанія також надасть потенційним орендарям додаткові послуги на зразок покриття витрат на перепланування.
Позбутися від офісівДані брокерів про площі під суборенду розрізняються, але все повідомляють про різке зростання вільних площ на основних ринках США за 2020 р Нью-Йорку, найбільшому ринку офісних приміщень, в листопаді в суборенду здавалося 16,7 млн кв. м, за оцінкою Cushman & Wakefield. Це рекордний показник, на 9,75 млн кв. м більше, ніж у листопаді 2019 р
За даними Savills, особливо сильно постраждав район Сан-Франциско, де зосереджена технологічна галузь: там до вересня площі під суборенду збільшилися на 148%. В кінці серпня Pinterest скасувала договір оренди на 45 520 кв. м в будинку, яке будувала в Сан-Франциско, і списала $ 89,5 млн. Через місяць Twitter здала в оренду 9755 кв. м своїх офісних площ. До цього компанія повідомила співробітникам, що при бажанні вони можуть взагалі не повертатися в офіс і продовжувати працювати з дому.
«У березні всі девелопери стверджували: це аномалія, все повернеться на круги своя. Так ось: це не так », - упевнений Майкл Сільвер, голова ради директорів Vestian, яка консультує з питань комерційної нерухомості. Сільвер підрахував, що багатьом компаніям буде потрібно лише половина офісних площ, зайнятих до пандемії. Його компанія теж перевела співробітників на удаленку. На думку Сільвера, це дозволило зробити Vestian сильніше і заощадити кошти, які можна спрямувати на підвищення зарплати. «Кінцевим результатом цього є перезавантаження бізнесу», - говорить Сільвер.
Попит на офісні площі і ціни на оренду в світі відновляться до доковідного рівня не раніше 2025 р вважають в Cushman & Wakefield. За оцінкою компанії, вільні офісні площі на світовому ринку досягнуть піку в 15,6% у 2022 року і складуть 8,9 млн кв. м. Це більше, ніж 7,9 млн кв. м під час фінансової кризи 2008 р Вільні площі скоротяться до рівня 10,9% в середньому по світу, який спостерігався до початку пандемії, лише в 2025 р, вважають в Cushman & Wakefield.
Коворкінг підлили масла у вогоньОдин з факторів, з яким пов'язана найбільша невизначеність на офісному ринку, - це доля коворкінг, начебто WeWork, що є найбільшим комерційним орендарем Нью-Йорка. «Якщо коворкінг лопне, тому що люди захочуть продовжувати працювати з дому, це сильно вплине на ринок», - говорить великий інвестор в нерухомість.
На думку аналітика CBRE Джулі Уїлан, економічний спад підтвердив корисність гнучкого планування офісних приміщень: вона «дає компаніям свободу при розміщенні співробітників, які цінують можливість більшого вибору щодо того, де і як вони працюють». Але в короткостроковій перспективі Ісмаїл розглядає це як фактор, що прискорює падіння ринку: під час пандемії багато коворкінг пустують, а майбутнє деяких коворкінгових компаній під питанням.
Переклав Віктор Давидов