Нове житло в Петербурзі і приміських районах справно здається в експлуатацію; забудовники регулярно виводять на ринок нові проекти. Баланс попиту та пропозиції поки не викликає серйозних побоювань.
Головні ризики для первинного ринку криються в іпотечних ставках (вони будуть рости) і рівні доходів населення (він буде знижуватися). Крім того, з січня перестає діяти заборона на банкрутство і включаються штрафи і санкції за прострочення введення об'єктів - ці заходи були скасовані з початком першого «карантину»
на здачу
Грудень - традиційно найбільш напружений місяць для будівельників. У Петербурзі - так уже склалося - саме в грудні вводиться від третини до половини річного обсягу житла.
Нижче - коротка хроніка передноворічної здачі.
У другій половині місяця обласної Госстройнадзор видав дозвіл на введення чотирьох восьмиповерхових корпусів в ЖК «Ясно.Яніно» від ГК «КВС». Це перший етап третьої черги проекту; в сукупності - на 860 квартир. (Всього в комплексі буде 41 житловий будинок, близько 8100 квартир).
У Рибальському компанія «мі2» (структура ГК «Технополіс») здала в експлуатацію невеликий ЖК «Рибальська гавань» - 12-поверховий будинок на 275 квартир. Жителі протестували проти ущільнювальної забудови, але марно; будинок зданий навіть раніше терміну.
У Кам'янці холдинг Setl Group ввів в експлуатацію восьму чергу комплексу «Чисте небо»: п'ять корпусів 1655 квартир, теж з випередженням графіка. Всього в цьому проекті планують побудувати близько 1,3 млн кв. м житла, плюс комерція і соціалка. На Василеостровськом намивання компанія Seven Suns Development здала ЖК «Світлий світ« Тиха гавань ... »: дев'ять секцій заввишки від 3 до 23 поверхів, всього - на 996 квартир. (Висновок про відповідність було отримано ще в травні, півроку пішло на усунення недоробок).
Група ЦДС ввела в експлуатацію сьомий корпус в житловому комплексі «Приневской»: 23 поверху, 792 квартири. ЖК на Русанівській вулиці буде складатися з
восьми корпусів загальною площею близько 300 000 кв. м. Той же забудовник здав першу чергу (931 квартира) в ЖК «Елізаровскій» (це теж Невський район).
Група ЛСР закінчила будівництво крупного ЖК «Шуваловский» в популярному у девелоперів мікрорайоні Кам'янка: в двох останніх корпусах- 1075 квартир. А всього в комплексі 24 житлових будинки.
Setl Group закінчила першу чергу комплексу «Pulse на набережній» на території колишнього заводу «Пігмент» (Невський район, між Жовтневої набережній і Далекосхідним проспектом): три корпуси висотою від 14 до 15 поверхів, в цілому на 1 484 квартири. Проект розділений на п'ять етапів, загальна площа житла складе близько 350 000 кв. м.
Шведська компанія Bonava достроково - на сім місяців раніше - відзвітувала про здачу трьох будинків в третьої черги ЖК Magnifika Lifestyle на набережній річки Охти. У корпусах заввишки від 12 до 15 поверхів - 233 квартири.
Архангельська група «Аквілон» в грудні завершила ЖК «4YOU» в Московському районі, на Среднерогатской вулиці: здані останні два 18-поверхових будинки - 1020 і 595 квартир, це третя і четверта черги проекту. Всього в ЖК 3179 квартир.
Компанія «Л1» отримала дозвіл на введення двох будинків в третьої черги ЖК «Граф Орлов» поруч з метро «Московська»: 250 та 47 квартир.
Будинок в Гатчині на вулиці Чехова на 303 квартири здала в експлуатацію ГК «Ленстройтрест». Це чотири різновисотні секції в третьої черги ЖК «IQ Гатчина».
Московська фірма Glorax Development ввела ЖК бізнес-класу «Другий квартал» в складі проекту Ligovsky City: в різновисотних (9-11 поверхів) корпусі - 830 квартир. Холдинг завершив будівництво останньої, третьої черги ЖК «Ренесанс» в Невському районі, на вулиці Дибенка - шість секцій, 514 квартир. Всього в ЖК дев'ять житлових корпусів на єдиному стилобаті, 1 346 квартир. Група «Еталон» ввела в експлуатацію ЖК «Охта Хаус» (Красногвардійський район, вулиця Лагоди) 1680 квартир. Холдинг Setl Group на три місяці раніше терміну здав три будинки (дев'ята чергу) в ЖК «Сонячне місто» в Красносельском районі: плюс ще тисяча сімсот шістьдесят вісім квартир.
Всього в перерахованих вище проектах девелопери здали майже 14 400 квартир. Майже у всіх ЖК до моменту здачі в продажу залишалося кілька варіантів. (В комплексах бізнес-класу - побільше). Це свідчить про те, що цінова політика збалансована, і вартість квадрата, хоча і зросла за рік на 18-20%, все ще влаштовує покупців. Нагадаємо: цей довгий перелік об'єктів - звіт лише за два тижні грудня. Причому він напевно не повний: швидше за все, кілька об'єктів ми упустили. За підсумками року загальний обсяг введення складе 3,2-3,3 млн кв. м.
Для порівняння: в грудні 2019 року в Петербурзі і області громадяни уклали 11 522 ДДУ.
дебюти
Тепер подивимося на пропозицію - новинки за другу половину грудня. Нових проектів трохи, але вони є, причому в різних цінових категоріях. І головне - вони легко масштабуються: якщо попит буде вище очікуваного, забудовник легко може збільшити обсяг пропозиції.
Відкрилися продажу в 16-й черзі ЖК «Сонячне місто» від Setl Group: два 8-поверхові корпуси, 1 164 квартири.
Група ЦДС вивела в продаж перші два корпуси масштабного житлового проекту в Новосаратовке: 803 квартири. Той же забудовник почав реалізацію житла в другій черзі ЖК «Нові Горизонти» (між горбами і Муріно): в 15-поверховому корпусі - 296 квартир.
ГК «КВС» відкрила реалізацію житла в кварталі «Маєток» (у складі ЖК «Нове Сертолово». Квартал складається з трьох 4-5-поверхових корпусів, в цілому на 680 квартир. У Яніно в продаж надійшли 222 квартири в двох корпусах в «голландському» кварталі «Яніла» (забудовник - ГК «Ленстройтрест»).
Компанія «Червона стріла» почала бронювання квартир в ЖК бізнес-класу «Менделєєв» у Московських воріт. Найменшу «одиничку» можна зарезервувати за 9,97 млн руб. У трьох різновисотних (5-10 і 11 поверхів) корпусах передбачені 538 квартир.
Ще кілька великих проектів на підході. ГК «КВС» в грудні отримала дозвіл на будівництво першої черги масштабного проекту «Любоград» в Стрельні; в першу чергу увійдуть три чотириповерхових будинки на 724 квартири. Продажі відкриються в січні.
На початку січня Група ЦДС відкрила продажу в ЖК Parkolovo; в першому корпусі - 475 квартир.
фактори попиту
За попередніми прогнозами, за 2020 рік девелопери відзвітують приблизно за 100-110 000 договорів пайової участі. (Це разом з Апарт і машиноместамі). У 2019 обсяг продажів склав 127 200 ДДУ. Попит підживлювався пільгової іпотекою і необхідністю кудись прилаштувати рублеві заощадження.
З пільгової іпотекою все більш-менш зрозуміло: програма буде завершена 1 липня 2021-го; її можуть продовжити для окремих депресивних регіонів, але навряд чи в їх переліку увійдуть Петербург і Ленобласть. Куплених заздалегідь ділянок і підготовлених до виходу на ринок проектів вистачить, щоб не допустити дефіциту. (Локальні провали в окремі періоди цілком можливі).
Попит буде залежати від тиску «вільних» грошей, виведених з депозитів: за прогнозами аналітиків, в найближчі три роки їх обсяг може становити понад 3 трлн рублів. І від активності внутрішньої міграції: від того, наскільки все погано з роботою і заробітком буде в інших регіонах.
Інвестиційні мотиви зводяться до нуля: ставки житлової оренди в Петербурзі за рік знизилися на 6-7%, з урахуванням інфляції - на 10-12% мінімум. Термін окупності зріс до 20-25 років. Мова вже не про те, щоб заробити - аби не втратити. А зростання доходів громадянам не обіцяє навіть Мінекономрозвитку ...
Схоже, в 2021 році спокійно почувати себе можуть ті забудовники, які працюють в елітному сегмент (закриті кордони додатково цьому сприяють). І компанії, орієнтовані на жорсткий економ. За умови, що їх проекти будуть відносно пристойними.
