Novostroy.su: Які ключові закони в сфері нерухомості вступили в силу в 2020 році? Як вони позначилися на ринку?
Андрій Кирилов, представник забудовника «Мегалот-ОХТА Груп, ТОВ», директор з маркетингу та продажу корпорації «Мегалот»: Цього року вступили в силу правила, в рамках яких мінімальний термін володіння житлом для оподаткування починають відраховувати від оплати ДДУ, а не з моменту реєстрації права власності. При цьому, щоб не платити ПДФО на продаж, ще рік тому квартира повинна була знаходитися у власності не менше 5 років, за новими умовами термін скорочений до трьох.
Нововведення можуть бути вигідні деяким окремим групам покупців. Наприклад, якщо через кілька років після придбання квартири у людей змінилися плани або знадобилися кошти. Також скасування ПДФО з продажу квартир в новобудовах може бути цікава інвесторам. У такій ситуації продавець може реалізувати свій лот швидше, при цьому відпадає необхідність завищувати його ціну, щоб покрити втрати після погашення податку.
Варто зазначити, що частка інвестиційних угод на ринку первинної нерухомості сьогодні займає близько 20% і за останні півроку тенденція скоєння таких покупок збільшилася майже на 10%.
Також в якості заходи підтримки будівельного ринку в цьому році був прийнятий закон, що діє до січня 2021 року, в рамках якого стало можливим не застосовувати неустойку, штрафи, пені та інші заходи відповідальності за порушення законодавства про ДДУ.
Микола Пацков, генеральний директор Конструктора документів FreshDoc.ru: З 1 січня 2020 року набули чинності зміни до ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості». Стали діяти нові правила компенсації добросовісного набувача (фізичній особі) за втрату ним житлового приміщення. Якщо суд прийме рішення вилучити об'єкт нерухомості, добросовісного набувача покладається виплата в розмірі реального збитку або кадастрової вартості.
Компенсація добросовісного набувача квартири покладається від держави в тому випадку, коли суд стягнув з неправомірного продавця гроші, але судові пристави не змогли змусити боржника повернути кошти протягом півроку. Тоді держава компенсує покупцеві втрати за свій рахунок - з казни РФ.
У 214-ФЗ були внесені зміни, що зачіпають оформлення об'єктів пайового будівництва і сприяють підвищенню захисту учасників, чиї кошти залучаються забудовником. Застава земельної ділянки або права її оренди тепер буде припинятися з дня державного кадастрового обліку, побудованого МКД. Раніше, нагадаємо, закон вимагав передачі всіх об'єктів пайової участі учасникам будівництва.
Введено загальний порядок визначення бази оподаткування з ПДФО для осіб, які отримали нерухомість за договором дарування. З доходу в натуральній формі за договором дарування нерухомості необхідно заплатити ПДФО. Ставка податку - 13% або 30% в залежності від податкового статусу. Як і раніше від такого податку звільняються члени однієї сім'ї: діти, батьки, подружжя, брати, сестри, бабусі і дідусі.
Костянтин Зуєв, практикуючий юрист команди «Дювернуа Лігал», фахівець на супроводі угод з нерухомістю, земельне право і містобудівному праві: ФЗ N98, що стосується попередження і ліквідації надзвичайних ситуацій, мабуть, один з найбільш знакових законів цього року, 19-я стаття якого встановила підстави для зміни розміру орендної плати, її відстрочення та порядку її сплати.
На підставі нових норм орендарі, особливо які серйозно постраждали під час пандемії, всіляко намагалися знизити розмір орендних платежів і відстрочити їх. При цьому сторонам часто не вдавалося домовитися за новими умовами, що вело до судових спорів з несподіваним результатом.
Державну кадастрову оцінку тепер повинні проводити з іншою періодичністю. По-новому стали обчислювати строки застосування кадастрової вартості. Ввели правила про обов'язкове досудовому порядку оскарження кадастрової вартості. Скорегують правила виправлення помилок, допущених при її визначенні. Дані зміни так чи інакше торкнуться всіх власників нерухомості, так як розмір податку за володіння нерухомості у власності залежить від його кадастрової вартості.
Допускається отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію, постановка його на кадастровий облік і реєстрація права власності, якщо площа об'єкта згідно виданим технічного відрізняється від його площі за проектною документацією на 5% в більшу або меншу сторону.
При постановці будинку на кадастровий облік заставу земельної ділянки на користь пайовиків, на якому знаходиться такий будинок, припиняється. При цьому Росреестр самостійно повинен здійснити зазначене реєстраційне дію без будь-яких додаткових заяв.
Іншим важливим зміною є поява можливості для забудовника надання цільових позик дочірнім товариствам через розрахунковий рахунок.
Novostroy.su: Чого не вистачило 2020-го з боку законотворців, а де навпаки, перемудрили з ініціативами?
К.З .: Законопроект «Про іпотеку (заставі нерухомості)» внесений до Державної думи 25 лютого поточного року, але так до сих пір і не прийнятий. Нововведеннями встановлювався б порядок самостійної реалізації фізичною особою закладеного майна. Вважаю, від ініціативи якщо вже не відмовилися, то відмовляться в майбутньому, так як вона є досить неоднозначною.
Не вистачило законодавцю рішучості і визначеності в частині регулювання апартаментів. Замість цього, як вже було зазначено вище, пропонується просто заборонити їх будівництво, і таке рішення не зовсім зрозуміло. Напевно, воно мотивоване тим, що забудовники обманюють некомпетентних в даних питаннях простих покупців і продають їм апартаменти під виглядом звичайного житла.
Однак не зрозуміло, чому в такому разі необхідно усувати цілий сегмент будівельного ринку. Наприклад, для вирішення даної проблеми можна було встановити додаткові правила і порядок розкриття інформації про апартаменти і їх відмінності від житлової нерухомості або підвищити розмір відповідальності за введення покупців в оману.
Novostroy.su: Чи вплинула пандемія на законодавство в сфері нерухомості? Чи відмовилися від будь-яких законопроектів в поточному році? Якщо так, то чи не було це помилковим рішенням?
К.З .: В Житловий кодекс запропоновано внести зміни, які встановлюють обов'язок власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідати за порушення орендарем прав сусідів, в тому числі правил тиші. Законопроект внесли приблизно півроку назад на перше читання, але так і не розглянули.
Законодавець офіційно ще не відмовився від цієї ідеї, але законопроект «завис» надовго. Можливо, одне з пояснень - це небажання вводити для власників комерційних приміщень на перших поверхах багатоквартирних будинків додаткові штрафи, так як бізнес, який володіє такими приміщеннями та так сильно постраждав.
Окремою постановою законодавці продовжили дію деяких документів в сфері будівництва: дозволів на будівництво, містобудівного плану, проекту планування території. Вважаю, це рішення викликане тим, що на час введення обмежень в зв'язку з пандемією, численні будівництва були офіційно припинені.
Novostroy.su: Чи створюється враження, що закони для ринку «пишуться на коліні»? Або можна оцінити законодавчі ініціативи як стратегічно вивірені?
К.З .: Навряд чи можна сказати, що всі закони пишуться «на коліні». Однак, на жаль, є підстави констатувати, що останнім часом якість юридичної техніки законів є досить низьким. Вважаю, що дана обставина зокрема пояснюється тим, що часто закон пишеться «похапцем» внаслідок прийняття чергового політичного рішення, яке потрібно якомога швидше закріпити. Відповідно, швидкість, з якою в нашій країні пишуться закони, а також їх кількість йде на шкоду якості.
Так, в цьому році в Росії було прийнято вже 435 законів, що, на щастя, на 100 менше, ніж роком раніше. Однак ще тільки в 2016 році був прийнятий лише 141 закон.
Дана обставина можна пояснити, наприклад, тим, що через низьку якість початкового закону парламенту доводиться приймати ще кілька додаткових до нього законів про внесення змін до нього, щоб виправити помилки, які виявилися при застосуванні закону на практиці.
Один тільки закон N 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» за останні три роки змінювався п'ять разів. При цьому про зміни 2019 року можна сказати, що вони були стратегічними, але навряд чи повністю вивіреними.
Однак, наприклад, у сфері містобудівної права помітна тенденція законодавця на поступове пом'якшення вимог законів та спрощення існуючих містобудівних процедур.
Novostroy.su: Які нові закони набудуть чинності в 2021-м? Які проблеми з їх допомогою намагається вирішити влада?
Артур Меркушев, директор аналітичного відділу Dominfo.ru: З 2021 року можна буде укладати угоди з нерухомістю віддалено. Пандемія внесла корективи в усі сфери життя. Віддаленими стали не тільки робота і навчання, а й угоди. Діють так. Учасники угоди звертаються до нотаріуса, хоча б один нотаріус, повинен працювати в тому регіоні, де знаходиться нерухомість. Узгоджуються умови, ставиться проста електронний підпис в електронній формі договору в єдиній інформаційній системі нотаріату (ЄІС). Далі нотаріуси з обох сторін оформляють удостоверітельную напис на договорі і ставлять свою кваліфіковану електронний підпис в ЄІС нотаріату.
1 січня наступного року в силу вступає постанова уряду «Про затвердження Правил протипожежного режиму в Російській Федерації», в ньому йдеться про обмеження для жителів багатоквартирних будинків. За новим законом тепер зберігати речі в підвалах і на горищах можна. Також не дозволяється використовувати газові прилади, які не пройшли техобслуговування. Тут виходить, що фактично будь-яку плиту можна використовувати, якщо власник не перевірив її за свій рахунок. Чи будуть в зв'язку з цим масові перевірки, спрогнозувати поки складно.
На балконах і лоджіях можна залишати джерела відкритого вогню, наприклад, свічки або НЕ погашені сигарети. Також тепер необхідно стежити, щоб грати на вікнах підвалів, аварійних виходах і перших поверхах легко відкривалися.
За порушення пожежної безпеки загрожує штраф. Для громадян його розмір: від 2 до 3 тисяч рублів - якщо нічого не постраждало, від 4 до 5 тисяч - якщо виникла пожежа і постраждало якесь майно або чиїмось здоров'ю було завдано шкоди легкого або середнього ступеня тяжкості.
Вводиться окремий заборона на парковку автомобілів біля будинку, якщо при цьому закривається місце виведення на фасад патрубків для пожежної техніки або автомобіль стоїть на кришці колодязя пожежного гідранта.
К.З .: Передбачається, що регіони зможуть розробляти адресні програми по знесенню та реконструкції багатоквартирних будинків. Чи буде включений будинок в проект програми, вирішують самі власники приміщень. Звісно ж, що даний закон є спробою законодавця вирішити ситуацію, що погіршується з житлово-комунальним господарством в регіонах РФ, використовуючи досвід московської реновації.
Підприємці отримають право не дотримуватися вимог, які перешкоджають впровадженню цифрових технологій. Відповідний режим має на увазі тимчасове застосування спеціального регулювання замість загального в ситуації, загальне регулювання істотно ускладнює впровадження цифрових інновацій та / або робить його неможливим. Можливість встановлення експериментального правового режиму передбачається на федеральному і регіональному рівнях, зокрема, в сфері будівництва, експлуатації будівель, споруд.
Змінюється порядок класифікації готелів: окремі вимоги і критерії оцінки. Владнати розбіжності правовласники готелів будуть в комісії з апеляцій при Ростуризму. Вести єдиний перелік готелів, гірськолижних трас, пляжів тепер також буде Ростуризм, а не Мінекономрозвитку.
Novostroy.su: Які актуальні питання були в черговий раз проігноровані законодавцями? Чому так відбувається?
К.З: До сих пір законодавцем не вибудувана система так званого «сусідського права». Найпоказовішим і відомим випадком є, так зване, «Справа про пасіку», яке активно обговорювали багато відомих практикуючі юристи.
Сьогодні законодавець майже відхрестився від даного питання і віддав його на відкуп судовій системі. В результаті ми отримуємо досить казуистичность регулювання, за допомогою якого не завжди виходить спрогнозувати ймовірний результат суперечки. Це тягне часові та фінансові витрати сторін, так як навряд чи хто-небудь піде в суд, знаючи результат заздалегідь. Тим часом, дана проблема стосується майже всіх. У кожного є сусіди, які можуть порушити ваші права тих чи інших дією.
