Про прийдешнє поширення механізму рахунків ескроу на ІЖС розповів Ірек Файзуллин, глава Мінбуду - на зустрічі з представниками бізнесу в Торгово-промисловій палаті. За його словами, відповідний документ і нормативні акти Уряду будуть обговорюватися в ході весняної сесії. Сьогодні система застосовується тільки при покупці квартир у споруджуваних висотних будинках. У проекті Стратегії розвитку будівельної галузі та ЖКГ цей захід, введення ескроу-рахунків, передбачена з терміном до 2035 року.
Політики продовжують вести переговори з банками про іпотечне кредитування будівництва індивідуального житла - на більш вигідних умовах. Поки ж в цьому сегменті ринку нерухомості працюють тільки пілотні проекти. Наприклад, пільговий кредит на будівництво приватного будинку під 6,5% річних - для молодих сімей з дітьми. Програма була запущена 1 грудня 2020 року і триватиме до 1 липня 2021 року.
Будинки можуть подорожчати
Експерти вважають, що введення системи ескроу-рахунків та пільгової іпотеки вплинуло на вартість квартир. Попит підвищився, також подорожчали будівельні матеріали: арматура, деревина та ін. Ціна квадратного метра збільшилася на 19%. А площа квартир в новобудовах зменшується - щоб людина могла купити житло дешевше. Хоча є державні завдання щодо стимулювання народжуваності. І сім'ї з дітьми жити в маленькій квартирці некомфортно, нехай це і вигідно з фінансової точки зору.
Президент Росії, Володимир Путін, провів нараду з економічних питань, в ході якого заявив про дефіцит доступних варіантів квартир - потрібних для сімей розмірів. Одним з рішень глава держави вважає розвиток сфери ІЖС. У Стратегії йдеться, що в 2019 році середня площа будинку на землі становила близько 139 квадратних метрів, а ціна одного «квадрата» була нижчою від вартості аналогічного м2 квартири в 1,5-2 рази. Але в минулому році попит на заміські будинки зріс на 30-50%, а з ним і ціни - на 10% і вище. І якщо з'явиться можливість безпечної угоди і довгострокового кредиту з низькою процентною ставкою, то не виключений ризик подальшого підвищення вартості об'єкта нерухомості.
З іншого боку ескроу-рахунок повинен забезпечити безпечне проведення розрахунків між продавцем і покупцем. Мова не про «хаотичної» будівництві, а про договір з компанією, комплексному будівництві. Механізм передбачає, що гроші будуть отримані девелопером, тільки коли котедж буде готовий. Чи можна вважати, що це компенсує зрослу ціну (якщо вартість дійсно рвоне вгору)?
Політики обіцяють паралельно зайнятися соціальною інфраструктурою, дорогами, транспортним сполученням і, за словами Ірини Булгакової, голови експертної ради комітету ГД з житлової політики і ЖКГ - розробкою правил утримання малоповерхових районів. Чиновник запропонувала дати девелоперам можливість поетапно розкривати ескроу-рахунки - при виконанні певної частини будівництва, до здачі об'єктів в експлуатацію.
І знову типові проекти
У планах влади - масштабувати виробництво індивідуальних будинків. Це, як вважають політики, дозволить уникнути будівельних ризиків. Родині, яка хоче мати свій будинок, традиційно належить вирішення кілька завдань. Наприклад, потрібно знайти відповідну земельну ділянку, де в безпосередній близькості є все необхідне для комфортного життя. Є й проблема проведення комунікацій. А ще непросто вибрати виконроба, бригаду, контролювати процес.
Банки ж упевнені, що зручніше готовий «продукт». Тобто людина укладає контракт з девелопером, відкриває ескроу-рахунок і чекає, коли його будинок буде готовий (включаючи інженерні мережі, дороги тощо.). Гроші ж забудовник отримає, тільки коли передасть об'єкт покупцеві.
«Заводські» вдома, домокомплекти, на думку чиновників, можуть стати ліквідним банківським заставою - але не споруди, що зводяться «хозспособом». Провідні банки вважають, що для розвитку ІЖС в Росії необхідно масове будівництво котеджних селищ, таунхаусів - виключно професійними забудовниками. По суті, це будуть заміські будинки з міською інфраструктурою - що дуже важливо для людей, які в зв'язку з пандемією перейшли на віддалений формат роботи.