Në kundërshtim me pandeminë e vitit të kaluar doli të jetë jashtëzakonisht i suksesshëm për tregun e hipotekave, i cili kishte krijuar disa të dhëna historike në të njëjtën kohë, vijon nga statistikat e bankës qendrore. Për vitin, rusët shënuan 1.7 milion kredi hipotekare me pothuajse 4.3 trilionë rubla. Regjistrimi i mëparshëm i vitit 2018 - pak më shumë se 3 trilionë rubla.
Huamarrësit u aktivizuan në fund të vitit, të lëshuara në 212,500 dhjetor me 560 miliardë rubla.
Si rezultat, portofoli i hipotekës së bankave në fillim të vitit 2021 arriti 9.07 trilionë rubla. Pjesa e borxhit të vonuar të hipotekës për shkak të rritjes së portofolit është zvogëluar gjatë vitit: nga 0.97 në 0.85% në janar të këtij viti.
Arsyeja për eksitim ishte një rënie e konsiderueshme e normave të hipotekës pas grumbullit kryesor të bankës qendrore (ulur gjatë vitit në 2 pikë përqindjeje. Deri në 4.25%). Pra, norma mesatare e ponderuar e lëshuar gjatë muajit peng ra nga 9 në 7.36%. Gjatë vitit, shkalla ka përditësuar minimumin historik disa herë, duke arritur në fund në gusht - 7.16%, por në vjeshtë ajo kullot.
Përveç kësaj, kërkesa për kredi për strehim u nxehtë nga programi i hipotekës preferenciale vitin e kaluar nën 6.5%. Sipas operatorit të programit, DOM.RF, vitin e kaluar bankat lëshuan 345,600 kredi koncesionare për më shumë se 1 trilionë rubla, domethënë pothuajse çdo kredi e pestë është lëshuar me një normë preferenciale.
Programi i hipotekës preferenciale u mbështet në mënyrë të konsiderueshme nga tregu, por kontributi kryesor në rritjen e tregut në mes të rënies së përgjithshme të normave ishte ende transaksione me strehim të mesëm, duke përfshirë rifinancimin e kredive të lëshuara më parë, insiston drejtorin më të ri për bankat Ratings "Ekspert Ra" Catherine Schurichina. Faktori i kursimeve gjithashtu ndikoi: beson: fenomenet e krizës në ekonomi, rënia e kursit të këmbimit rubla dhe rënia e normave të depozitave stimuluan popullatën për të kërkuar mënyra më të besueshme dhe rektale të investimit të fondeve.
Programi i hipotekës preferenciale u nis në prill 2020 për të mbështetur zhvilluesit në krizë. Nën kushtet e saj, norma e hipotekës nuk mund të kalojë 6.5% në vit (përqindja e paaftë nga bankat subvencionon shtetin). Shuma maksimale e kredisë për Moskën, Shën Petersburg dhe rajonet e tyre është 12 milionë rubla, për rajonet e tjera - 6 milionë, madhësia minimale e kontributit fillestar është 15%. Fillimisht, programi duhej të përfundonte më 1 nëntor, por më pas u zgjodh deri më 1 korrik të këtij viti. Dhe javën e kaluar "Interfax" në lidhje me burimet në qeveri raportoi se zyrtarët diskutojnë ri-zgjerimin e programit - deri në fund të vitit 2021, por me modifikime. Për shembull, mund të zgjatet vetëm në disa rajone, ku ndërtimi i shtëpive po zhvillohet joaktiv, tha të enjten Kryetari i Komitetit Shtetëror Duma në tregun financiar të Anatoly Aksakov.
Rekord çmimesh
Megjithatë, banka qendrore tërhoqi vëmendjen ndaj "efekteve të padëshiruara" të bumit të hipotekës në shqyrtim "për zhvillimin e sektorit bankar". Para së gjithash, është rritja e çmimeve të banesave, e cila ka ngrënë kryesisht përfitime nga normat më të ulëta. Sipas bankës qendrore, çmimet e banesave të vitit të kaluar u rritën me 15.6%. Përveç kësaj, bankat filluan të lëshojnë më shumë kredi të ulëta (më pak se 20% të kostos së strehimit) me kontributin fillestar: është 35% e lëshimit në tremujorin e tretë të vitit 2020 kundrejt 28% në tremujorin e dytë. Në tregun primar, ku përdoret programi preferencial, pjesa e kredive të tilla është rritur edhe më shumë: deri në 40% nga 24%. Një volum i mirë hipotekor i një kontributi të ulët fillestar i lëshohet njerëzve që kanë një ngarkesë mjaft të lartë të borxhit dhe një kombinim të këtyre dy faktorëve duke ruajtur normat aktuale të rritjes, si dhe duke marrë parasysh koston e strehimit, mund të çojnë në Akumulimi i rrezikut, vuri në dukje Drejtorin e Departamentit të Mbështetjes Bankare të Bankës Qendrore Alexander Danilov.
Megjithatë, sipas nëntë muajve të vitit 2020, hipoteka preferenciale vazhdoi të mbetet e dobishme për huamarrësin në aspektin e rënies së pagesës mujore dhe të tepërt, shënimet e Schurichina. Sipas saj, vlerësohet në normat mesatare aktuale në treg, koha dhe kontributi fillestar i përfitimit nga hipoteka preferenciale do të vijnë në jo në metër katror mesatar në tërësi në Rusi mbi 81,000-82,000 rubla. (Tani, sipas Rosstat, kjo është pak më shumë se 76.000 rubla. Për 1 metra katror në tregun primar). Me këto vlera, madhësia e pagesës mujore me një normë të reduktuar është praktikisht e barabartë me pagesën para reduktimit të normave dhe rritjes së çmimeve aktive.
Por rënia e normave, madje edhe pa përfitime, ishte thelbësore që në çdo rast do të humbasë rritja e tregut të pasurive të paluajtshme, drejtori i lartë i grupit të institucioneve financiare acre Valery Pveen shënime.
"Ne nuk shohim një ndryshim të rëndësishëm në kontrollin mesatar dhe pagesën mesatare," thotë kreu i zhvillimit të bankës së zhvillimit të biznesit të hipotekës Elena Nazarenko. Cilësia e kredive, sipas saj, vazhdimisht të lartë.
Më tej - vështirë se më shumë
Ka një shans që hipoteka të hyjë këtë vit, pak, ekspertë unanim. Duke marrë parasysh përshpejtimin e inflacionit në fillim të vitit, arsyet për rënie të mëtejshme në normën bazë dhe, si rezultat, nuk ka norma hipotekore, thotë pirja.
Nëse programi i hipotekës preferenciale do të përfundojë deri më 1 korrik, në gjysmën e dytë të vitit, është e mundur të pritet një rritje e normës mesatare të ponderuar të tregut, pranon Scurichina. Niveli i mundshëm i normave të hipotekës në gjysmën e parë të vitit është 7-7.5%, në të dytën - 7.5-8%, thotë ai.
"Normat mund të lëvizin rreth 0.2-0.3 PP në të dy anët," tha Tatyana Ushkov, normat e "Bankës Absoluti". Por që kur shkalla kyçe është në një rekord të ulët, tregu primar dhe sekondar do të vazhdojë të rritet - beson rreth 5-10%, beson. Nazarenko po pret gjithashtu stabilitetin relativ të normave me një lëvizje të lehtë poshtë ose deri në varësi të situatës së tregut.
Hype në tregun e hipotekave dhe kalimi në financimin e projektit të zhvilluesve çoi në një rritje të konsiderueshme në llogaritë e ESCRO vitin e kaluar. Sipas bankës qendrore, për vitin ata u rritën nga 137 miliardë në 1.2 rubla trilionë.
Schurichina beson se rritja e tregut do të jetë më organike: një pjesë e rëndësishme e huamarrësve me përpara mori një hipotekë vitin e kaluar për shkak të normave tërheqëse, ndërsa në kushtet e të ardhurave në rënie të popullsisë në treg në mënyrë të pashmangshme më pak klientë të rinj. Zgjerimi i mëtejshëm i hipotekës preferenciale mund të çojë në mosbalancim në treg dhe mbinxehjen e tij, ka frikë, pasi ajo mund të tërheqë huamarrësit që shpërblejnë forcën e tyre për të ruajtur një angazhim të tillë afatgjatë si një hipotekë. Prandaj, në rast të përparimit të programit, ka kuptim për të rishikuar kushtet e saj, për shembull, për të rritur tarifën fillestare, argumenton Shchurichina.