L'augmentation mensuelle du volume des emprunts de logement émises depuis le début de 2015, par rapport au 20 décembre 2015, a augmenté dix fois - de 13,7 milliards à 133 milliards de retenues, des rapports Inbusiness.kz.
Les "carrés" sont plus chers à la suite de l'hypothèque en croissance
Le marché du logement au Kazakhstan est au centre de l'attention particulière. Problème de logement dans un pays où un tiers des objets du parc de logements, uniquement selon les données officielles, s'approche du statut de l'ancien, pour de nombreuses familles dans le plan du besoin principal. Pour une personne dans la République comptabilise 21 mètres carrés, tandis que conformément aux normes des Nations Unies, la norme est égale à 30 mètres carrés. mètres par un résident. La file d'attente ayant besoin de "carrés" est réapprovisionnée chaque année de 50 000 personnes. Aujourd'hui, le logement social s'attend à 548 000 personnes.
Dans le gouvernement, le marché du logement ressemble à l'un des principaux moteurs du moteur. Investir dans la construction de logements, selon le ministère de l'Industrie et du Développement des infrastructures de la République du Kazakhstan, en 2020 s'élevait à 2 milliards de Tenge. Au cours de l'année, le chiffre a augmenté de 33%. À la fin de l'année, 15 millions de mètres carrés de logement ont été commandés dans le pays. L'État est activement présent sur le marché par le biais du programme de logement "Nurly Zhere". Depuis 2018, les lignes hypothécaires préférentielles ont commencé à être lancées dans le pays: "7-20-25", "Baspana Hit", "Horde" "Bakkyta Basses", "5-10-25", "5-20-25" . En conséquence, l'hypothèque d'État aujourd'hui, selon la Banque nationale de la République du Kazakhstan, a déplacé le marché. Seulement sur les balles, la banque représente une part de 56% des prêts hypothécaires. Le taux moyen de logements dans le pays est passé de 9,5% en janvier 2018 à 7,5% en décembre 2020.
Le résultat - le portefeuille hypothécaire en trois ans a augmenté de 1 billion de pluie à 2,4 milliards de tenites. Si nous comparons l'augmentation mensuelle du volume des emprunts de logement du début de 2015 à compter du 20 décembre 2015, l'indicateur a été multiplié par dix - de 13,7 milliards de rege à 133 milliards de rege.
La gossimulation soutient la demande d'immobilier et, par conséquent, provoque et augmente les prix. Les prêts moins chers sont devenus le principal facteur de la hausse des prix des mètres carrés. Pendant trois ans, les analystes de la Banque nationale sont notés dans le rapport de politique monétaire, le coût du nouveau bâtiment a augmenté de 21,5%, de 22,9%. Selon leurs calculs, une augmentation des taux de croissance hypothécaire de 1% entraîne une augmentation de 0,24% du logement de 0,24% dans le segment secondaire, de 0,17% - primaire.
Un marché encore plus grand partage la possibilité de retirer des économies de retraite pour améliorer les conditions de logement. À la veille de l'ouverture du programme d'élimination de l'EPPF en 2020, les prix du logement ont fortement augmenté. À la fin de l'année dernière, le nouveau logement a augmenté de 5%, secondaire - de 13,5%. Et ceci est malgré la pandémie coronavirus. La tendance s'est poursuivie dans l'année en cours. En janvier, de nouveaux bâtiments ont augmenté de 3%, des secondes - de 5%. En février, une augmentation était de 1,2% et de 3,1%, respectivement.
«En 2021, la saisie des fonds de pension peut également être un facteur supplémentaire dans le soutien de la demande interne et l'augmentation des prix du logement, principalement pour la réparation de logements, réalisée lors de l'achat de biens immobiliers et de remboursement des prêts hypothécaires. En janvier 2021, il existe une poursuite de la croissance du portefeuille hypothécaire et de l'augmentation des prix du logement. Au cours du premier mois de 2021, les prix des nouveaux logements ont augmenté de 3,0% (7,3% par an), de revendre un logement bien établi - de 5,0% (17,9%) avec une augmentation du portefeuille hypothécaire de 1,7% (34,5%) , "a noté dans la Banque nationale.
Oxumor: 42 500 et croissance des hypothèques
En conséquence, l'hypothèque préférentielle et le programme de saisies d'accumulations d'ENVP ont un effet insuffisant. Ces outils d'accessibilité du logement ne réduisent que la possibilité d'acquérir des logements pour une plus grande population. Selon l'analyste de la société d'investissement internationale Exante au Kazakhstan, Andrei Chebotarev, cela pourrait être évité en stérilisant les avantages.
«Nous avons vraiment une pénurie d'appartements, les gens ont le besoin de personnes, mais ils ne peuvent pas acquérir un logement dans une hypothèque de marché. Les accumulations d'ENPF ne peuvent utiliser que 7% des déposants. C'est la soi-disant taxe sur la pauvreté. C'est-à-dire que 7% des déposants de l'EPPF capables de gagner de l'argent, pour 93% des départs des déposants devenaient encore plus inaccessibles. C'est un bâton environ deux extrémités. Le seul moyen de garder la deuxième extrémité du bâton, qui bat à prix, est de stériliser les avantages, mais personne ne le poursuit. C'est-à-dire que, d'une part, l'État donne des programmes préférentiels, saturant le marché de mètres carrés. D'autre part, rien n'a été fait pour stériliser l'immobilier préférentiel », a déclaré Andrei Chebotarev.
Si vous faites une analogie avec l'expérience des pays étrangers, alors à Singapour, qui est concentré au Kazakhstan, afin de maintenir les prix pour ceux qui ont reçu des logements sociaux ont introduit une interdiction de vente. Il est possible de mettre en œuvre l'actif immobilier après sept ans et seuls les mêmes participants au système de logements préférentiels. Vendez un tel appartement sur le marché commercial gratuit d'un État insulaire en 99 ans. Ces mesures dans le pays sont confondues par l'influence des avantages pour la valeur de l'immobilier, ont dirigé un exemple d'une stérilisation efficace de Andrei Chebotarev.
Entre-temps, il existe des programmes préférentiels au Kazakhstan sans l'utilisation de tels mécanismes, il ne vaut pas une baisse des prix des mesures carrées dans un proche avenir, un expert croit.
Et les signes de la "bulle" sur le marché immobilier résidentiel de la RK. Malgré la crise de la crise l'année dernière, lorsque les personnes ont chuté de la demande, le taux d'emprunt des prêts hypothécaires a augmenté. Ainsi, les prêts de janvier 2020 ont été émis pour 51,5 milliards de retenues et en décembre de la même année - de 133 milliards de rege. La différence dépasse 60%.
"Nous avons une" bulle formée, d'une part, en raison de programmes préférentiels non contrôlés sans stérilisation. Deuxièmement, à cause de l'argent de l'argent, qui ont de nouveau été donnés sans un moratorium de cinq ans en vente pour une grande partie de l'utilisation du programme. L'interdiction s'étend à un très petit nombre de personnes. Au cours de la crise, lorsque les personnes tombent dans le revenu, l'État compte 42 500, les volumes hypothécaires augmentent », a déclaré l'analyste.
Toutefois, la probabilité d'explosion des défauts de masse, à son avis, est faible, à condition que les taux de prêts ne soient pas révisés vers l'augmentation et la crise économique mondiale ne viendra pas.
Le coût de la nourriture sera écrasé à des prix.
Signes spécifiques d'inflammation Le marché du logement Voir également le directeur de la société «Legate Consulting Group», candidat des Sciences économiques Marat Cairlenov. Prix croissants pour l'immobilier résidentiel Il explique l'influence des programmes d'hypothèques gouvernementaux, la croissance des prix mondiaux des matières premières, des matériaux de construction. Aussi, à son avis, un facteur de réduction de la confiance dans le tenge et les banques l'an dernier a été joué. En conséquence, certains des hommes d'affaires ont commencé à supprimer des fonds des dépôts et à les investir dans des appartements, des voitures et ainsi de suite.
D'autre part, dans le pays, il y a une augmentation de l'inflation sur les biens de consommation. Les prix de la farine, du beurre, des œufs décollent et battent des revenus réels de la population. Cela va plus de considération sur les prix de l'immobilier, croit-il,
«Dans les années 1990, les prix immobiliers se sont effondrés, car les revenus de la population ont fortement chuté et que les personnes ne pouvaient même pas payer les services publics. Par conséquent, les appartements pourraient alors coûter 100 $ et les personnes étaient prêtes à leur donner gratuitement, juste pour éteindre des dettes sur les paiements publics. Nous pouvons maintenant voir une version très facile de ce scénario. Après tout, nous avons avant le prix de décollage actuel des prix des denrées alimentaires, les frais d'entre eux représentaient déjà 56% des revenus de la population. Compte tenu de l'augmentation actuelle des prix, ils peuvent atteindre 60-70%. En conséquence, le pool de consommateurs diminuera. De plus, la hausse des prix des denrées alimentaires, je suppose continuera de la croissance des exportations en Chine. Ce facteur détermine la hausse des prix non seulement avec nous, mais également en Russie, en Ukraine et dans d'autres pays. Par exemple, la Fédération de Russie est déjà exportée vers la Chine Food valant deux fois plus que les armes exportées à l'étranger. Et ce processus n'augmentera que.
En outre, les attentes dans la situation dans l'économie sont ambiguës, car il existe une menace de sanctions contre la Fédération de Russie, et déjà notre pays, cela la battra, car il s'agit de notre plus grand partenaire commercial », notes de l'économiste.
Autres options de maintien de l'économie à flot, à l'exception de la construction de la construction, y compris du logement, à son avis, il n'y a pas de conditions actuelles.
«Les investissements étrangers diminuent, les investissements chinois perçoivent très péniblement. L'industrialisation n'a pas fonctionné. Comment soutenir l'économie dans de telles conditions? Construire des infrastructures, des routes, des logements, où le contenu de Kazakhstani est assez élevé. Une partie importante de la fondation résidentielle tombe sur les Aules, où de nombreuses personnes sont déjà de facto. Par conséquent, il est assez logique de développer une construction », a déclaré Marat Cairlenov.
L'État subventionne des prêts, mais il gagne beaucoup plus en raison de l'effet multiplicatif de l'économie de la construction de la construction: taxes de construction, matériaux de construction et autres sociétés qui leur fournissent des services, des taxes sur les employés, etc.
«Les banques ne développent pas activement que des prêts à la population - express prêts (non taxes) et hypothécaires. Si les prêts express augmentent, il y a une corrélation d'importation très élevée. Les prêts hypothécaires sont préférables, car l'effet multiplicatif de notre économie est beaucoup plus élevé. Du point de vue des risques pour les banques en crise, quelle est la différence, pour quels prêts ne paieront pas - exprès des prêts ou des hypothèques? La plupart. Mais il y a un dépôt dans l'hypothèque », estime que l'expert croit.
Entre-temps, de plus en plus de Kazakhstanis participent à l'hypothèque et ont besoin de revenus stables pour une charge de crédit. L'hypothèque de la République dépend entièrement des interventions gouvernementales et fonctionne jusqu'à ce que les injections budgétaires disparaissent. Les prix de l'équilibre du marché pour l'immobilier résidentiel aujourd'hui ne sont pas observés.
Dinara Kuatova
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