على عكس الوباء العام الماضي تبين أنه ناجح للغاية لسوق الرهن العقاري، الذي أنشأ العديد من السجلات التاريخية في وقت واحد، يتبع من إحصائيات البنك المركزي. لهذا العام، سجل الروس 1.7 مليون قروض الرهن العقاري بحوالي 4.3 تريليون روبل. السجل السابق لعام 2018 - أكثر من 3 تريليون روبل.
تم تنشيط المقترضين في نهاية العام، الصادر في 212500 ديسمبر قروض من 560 مليار روبل.
نتيجة لذلك، وصلت محفظة الرهن العقاري من البنوك بحلول بداية 2021 إلى 9.07 تريليون روبل. انخفضت حصة الديون الرهن العقارية المتأخرة بسبب نمو المحفظة على مدار العام: من 0.97 إلى 0.85٪ في يناير من هذا العام.
كان سبب الإثارة انخفاضا كبيرا في معدلات الرهن العقاري بعد الدفعة الرئيسية للبنك المركزي (انخفض على مدار العام عند 2 نقطة مئوية. ما يصل إلى 4.25٪). لذلك، انخفض المعدل المتوسط المرجح خلال شهر الرهن العقاري من 9 إلى 7.36٪. خلال العام، قام المعدل بتحديث الحد الأدنى التاريخي عدة مرات، حيث وصل إلى القاع في أغسطس - 7.16٪، ولكن في سقوط راندا.
بالإضافة إلى ذلك، تم تسخين الطلب على قروض الإسكان من خلال برنامج الرهن العقاري التفضيلي العام الماضي أقل من 6.5٪. وفقا لمشغل البرنامج، DOM.RF، في العام الماضي أصدرت البنوك 345،600 قروض ميسرة لأكثر من 1 تريليون روبل، وهذا هو، تم إصدار كل قرض الخامس تقريبا بمعدل تفضيلي.
كان برنامج الرهن العقاري التفضيلي مدعوما بشكل كبير من قبل السوق، لكن المساهمة الرئيسية في نمو السوق وسط الانخفاض العام في المعدلات كانت لا تزال المعاملات مع الإسكان الثانوي، بما في ذلك إعادة تمويل القروض الصادرة سابقا، تصر على المدير الأصغر تقييمات "خبير رع" كاثرين شوريشينا. تتأثر عامل الادخار أيضا بما يلي: إنه يعتقد: ظاهرة الأزمات في الاقتصاد، وسقوط سعر صرف الروبل وانخفاض معدلات الودائع حفز السكان من البحث عن طرق أكثر موثوقية ومتوسمة لاستثمار الأموال.
تم إطلاق برنامج الرهن العقاري التفضيلي في 2020 أبريل لدعم المطورين في الأزمة. بموجب شروطها، لا يمكن أن يتجاوز معدل الرهن العقاري 6.5٪ سنويا (النسبة المئوية غير اللازمة من قبل البنوك تدعم الدولة). الحد الأقصى لمبلغ القرض لموسكو وسانت بطرسبرغ ومنطقته هو 12 مليون روبل، مناطق أخرى - 6 ملايين، والحد الأدنى للحجم المساهمة الأولية هو 15٪. في البداية، كان من المفترض أن يكتمل البرنامج في 1 نوفمبر، ولكن بعد ذلك تم تمديده حتى 1 يوليو من هذا العام. وفي الأسبوع الماضي "Interfax" بالإشارة إلى المصادر في الحكومة أفاد أن المسؤولين يناقشون إعادة تمديد البرنامج - حتى نهاية عام 2021، ولكن مع تعديلات. على سبيل المثال، يمكن توسيع نطاقها إلا في بعض المناطق، حيث تنمية بناء الإسكان غير نشط في السوق المالية للاتذولي أكساكوف.
سجل السعر
ومع ذلك، لفت البنك المركزي الانتباه إلى "الآثار غير المرغوب فيها" طفرة الرهن العقاري في المراجعة "بشأن تطوير القطاع المصرفي". بادئ ذي بدء، فمن الصعود في أسعار المساكن، والتي أكلت إلى حد كبير الاستفادة من الأسعار المنخفضة. وفقا للبنك المركزي، ارتفعت أسعار المساكن في العام الماضي بنسبة 15.6٪. بالإضافة إلى ذلك، بدأت البنوك في إصدار المزيد من القروض منخفضة (أقل من 20٪ من تكلفة الإسكان) من خلال المساهمة الأولية: إنه 35٪ من الإصدار في الربع الثالث من 2020 مقابل 28٪ في الربع الثاني. في السوق الأولية، حيث يتم استخدام البرنامج التفضيلي، نمت حصة هذه القروض أكثر: ما يصل إلى 40٪ من 24٪. يتم إصدار حجم الرهن العقاري اللائق من مساهمة أولية منخفضة للأشخاص الذين لديهم حمولة ديون عالية إلى حد ما، ومزيج من هذين العاملين مع الحفاظ على معدلات النمو الحالية، وكذلك مع مراعاة تكلفة الإسكان، يمكن أن تؤدي إلى لاحظ تراكم المخاطر مدير إدارة الدعم المصرفي بالبنك المركزي ألكسندر دانيلوف.
ومع ذلك، وفقا لما ذكره التسعة أشهر من عام 2020، استمر الرهن العقاري التفضيلي في البقاء مربحا للمقترض من حيث الانخفاض في الدفعة الشهرية والمفاجعة، تلاحظ شوريشينا. وفقا لذلك، يتم تقديرها بمتوسط أسعار السوق الحالية في السوق، وسوف تأتي التوقيت والمساهمة الأولية للاستفادة من الرهن العقاري التفضيلي إلى رقم متر مربع ككل في روسيا فوق 81000-82،000 روبل. (الآن، وفقا لوزستات، هذا يزيد قليلا عن 76000 روبل. لمدة 1 متر مربع على السوق الأساسية). مع هذه القيم، فإن حجم الدفع الشهري بمعدل مخفض يساوي عمليا الدفع قبل تقليل الأسعار وزيادة الأسعار النشطة.
لكن الانخفاض في المعدلات، حتى بدون فوائد، كان ضروريا، في أي حال، سيتم تفويتها في أي حال، المدير الكبير لمجموعة المؤسسات المالية فدان فاليري بافين ملاحظات.
يقول رئيس تطوير بنك تطوير أعمال الرهن العقاري Elena Nazarenko: "لا نرى تغييرا كبيرا في متوسط الاختيار ومتوسط الدفع". نوعية القروض، وفقا لها، عالية باستمرار.
علاوة على ذلك - بالكاد المزيد
هناك فرصة أن الرهن العقاري سيعرف هذا العام، خبراء بالإجماع قليلا. مع الأخذ في الاعتبار تسريع التضخم في بداية العام، فإن الأسباب لمزيد من الانخفاض في المعدل الرئيسي، ونتيجة لذلك، لا توجد معدلات رهن عقارية، كما يقول تخمير.
إذا تم الانتهاء من برنامج الرهن العقاري التفضيلي بحلول الأول من يوليو، في النصف الثاني من العام، فمن الممكن أن نتوقع بعض نمو متوسط سعر السوق المرجح، يعترف Schurichina. المستوى الممكن من معدلات الرهن العقاري في النصف الأول من العام هو 7-7.5٪، في الثانية - 7.5-8٪، كما يقول.
وقال تاتيانا أونهكوف، معدلات "بنك المطلق": "يمكن أن تتحرك الأسعار حوالي 0.2-0.3 PP على كلا الجانبين". ولكن بما أن معدل المفاتيح على مستوى قياسي منخفض، فإن السوق الابتدائي والثانوي سيستمر في النمو - وهو يعتقد حوالي 5-10٪، وهو يعتقد. ينتظر Nazarenko أيضا الاستقرار النسبي للأسعار مع حركة طفيفة إلى أسفل أو اعتمادا على وضع السوق.
أدى الضجيج في سوق الرهن العقاري والانتقال إلى تمويل المشاريع للمطورين إلى زيادة كبيرة في حسابات ESCRO العام الماضي. وفقا للبنك المركزي، في السنة ارتفعت من 137 مليار إلى 1.2 تريليون روبل.
تعتقد Schurichina أن نمو السوق سيكون أكثر عضوية: كان جزءا كبيرا من المقترضين المقدمين قد أخذ رهن عقاري العام الماضي بسبب معدلات جذابة، بينما في شروط انخفاض دخل السكان إلى السوق حتما عادة عملاء المذيبات. إن امتداد الرهن العقاري التفضيلي يمكن أن يؤدي إلى اختلالات في السوق وتطفئها، تخشى، لأنه يمكن أن تجذب المقترضين الذين يكافئون قوتهم للحفاظ على مثل هذا الالتزام طويل الأجل كرضا رهن عقاري. لذلك، في حالة تقدم البرنامج، من المنطقي مراجعة شروطها، على سبيل المثال، لزيادة الرسوم الأولية، حسبما تجادل ششيريشينا.