Novostroy.su: ما هي القوانين الرئيسية في مجال العقارات دخلت حيز التنفيذ في عام 2020؟ كيف أثروا على السوق؟
أندريه كيريلوف، ممثل للمطور "Megalith-Okhta Grupp، LLC"، مدير التسويق والمبيعات لشركة Megalit: هذه السنة دخلت القواعد حيز التنفيذ، والتي يبدأ من خلالها الحد الأدنى للحد الأدنى من عمر الإسكان الضريبي في الاعتماد من الأجور DDU، وليس مع لحظة تسجيل حقوق الملكية. في الوقت نفسه، حتى لا تدفع ضريبة الدخل الشخصية للبيع، منذ عام كان من المفترض أن تكون الشقة مملوكة لمدة 5 سنوات على الأقل، بموجب الظروف الجديدة، تم تخفيض المصطلح إلى ثلاثة.
يمكن أن تكون الابتكارات مفيدة لبعض المشترين الأفراد. على سبيل المثال، إذا بضع سنوات من استحواذ الشقة، فقد تغير الناس أو يحتاجون إلى الأموال. إلغاء أيضا NDFL من بيع الشقق في المباني الجديدة يمكن أن تكون مثيرة للاهتمام للمستثمرين. في مثل هذا الموقف، يمكن للبائع أن يدرك أسرع بكثير، بينما يختفي الحاجة إلى المبالغة في تقدير سعرها لتغطية الخسائر بعد السداد الضريبي.
تجدر الإشارة إلى أن نسبة المعاملات الاستثمارية في سوق العقارات الأساسية تستغرق اليوم حوالي 20٪ وعلى مدى الأشهر الستة الماضية، زاد اتجاه هذه المشتريات بنسبة 10٪ تقريبا.
كما هو مقياس لدعم سوق البناء هذا العام، تم اعتماد القانون، الذي يعمل حتى يناير 2021، الذي أصبح من الممكن عدم تطبيق عقوبة والغرامات والعقوبات وغيرها من تدابير المسؤولية عن انتهاك تشريعات DDU.
نيكولاي باتزكوف، المدير العام لمصمم الوثائق Freshdoc.ru: من 1 يناير 2020، حدث تغيير في القانون الاتحادي "في تسجيل تسجيل الدولة" حيز التنفيذ. سيتم تشغيل قواعد جديدة للتعويض عن الاستمتاع الضميري (الشخص المادي) لفقدان المباني السكنية. إذا قررت المحكمة إزالتها كائن العقارات، فمن المفترض أن يدفع المستحوذ الضميري على مقدار الضرر الحقيقي أو قيمة المساحية.
تعلق التعويض عن المستحوذ الضميري للشقة عن الدولة في القضية عندما تعافت المحكمة المال من بائع غير قانوني، لكن المحضرين لم يستطعوا إجبار المدين على إعادة الأموال لمدة ستة أشهر. ثم تعوض الدولة لمشتري الخسائر بمصروفاتها الخاصة - من خزانة الاتحاد الروسي.
في 214-ФЗ، كانت التغييرات تؤثر على تصميم مرافق البناء المشتركة والمساهمة في تحسين حماية المشاركين الذين يشاركون أموالهم في المطور. إن تعهد مؤامرة الأرض أو يمين عقد الإيجار الخاص به سيتوقف الآن من يوم المحاسبة المساحية الحكومية التي بنيت من MCD. في وقت سابق، نتذكر أن القانون طلب نقل جميع كائنات المشاركين في الأسهم في البناء.
الإجراء العام لتحديد قاعدة NDFL الخاضعة للضريبة للأفراد الذين تلقوا عقارات بموجب معاهدة دارمان. من الدخل في شكل طبيعي تحت معاهدة المعاهدة العقارية، من الضروري دفع NDFL. معدل الضريبة - 13٪ أو 30٪ اعتمادا على الحالة الضريبية. لا يزال أعضاء عائلة واحدة معفاة من هذه الضريبة: الأطفال، والآباء والأزواج والأزواج والأخوات والأخوات والأجداد.
Konstantin Zuev، محام ممارس للفريق "دبلنوا ليجال"، وهو متخصص مصحوبا بمعاملات عقارية وقانون الأراضي وحقوق التخطيط الحضري: ربما يكون حرة N98 بشأن تحذير وحالات الطوارئ في حالات الطوارئ واحدة من أهم قوانين هذا العام ، فإن المقال التاسع عشر الذي أنشأته أسباب تغيير حجم الإيجار وتأجيله وترتيب دفعه.
بناء على المعايير الجديدة، فإن المستأجرين، لا سيما أولئك الذين عانوا بجدية أثناء الوباء، حاولوا بكل طريقة تقليل كمية مدفوعات الإيجار وتأخيرها. في الوقت نفسه، غالبا ما فشلت الأطراف في الاتفاق على الظروف الجديدة، والتي أدت إلى نزاعات قضائية بنتيجة غير متوقعة.
يجب الآن إجراء تقييم المساكن الحكومية مع تواتر أخرى. بطريقة جديدة، بدأوا في حساب المواعيد النهائية لاستخدام قيمة المساحية. لقد أدخلنا القواعد المتعلقة بالإجراء الإلزامي قبل المحاكمة لتحدي قيمة المساحية الصعبة. اضبط قواعد تصحيح الأخطاء المحرز في تعريفه. ستؤثر هذه التغييرات بطريقة أو بأخرى على جميع مالكي العقارات، حيث يعتمد مقدار الضريبة على ملكية العقار على قيمة المساحية الخاصة به.
يسمح بالحصول للحصول على إذن لدخول الكائن في العملية، وإعدادها لسجلات المساحية وتسجيل حقوق الملكية، إذا كانت مساحة الكائن وفقا للتقنية الصادرة عن منطقتها وفقا لتوثيق المشروع بنسبة 5٪ جانب كبير أو أصغر.
عند إعداد منزل على سجلات المساحية، إيداع مؤامرة الأرض لصالح المساهمين، والتي يتم إيقاف هذا المنزل. في الوقت نفسه، يجب على ROSREERSTRETR بتنفيذ تأثير التسجيل المحدد بشكل مستقل دون أي بيانات إضافية.
تغيير مهم آخر هو ظهور فرصة لتطوير القروض المستهدفة للشركات التابعة من خلال حساب تسوية.
Novostroy.su: ماذا لم يكن لديك ما يكفي من 2020 من جانب المشرعين، وأين عكس ذلك، هل شاهدت المبادرات؟
K.Z: تم إدخال مشروع القانون "المعني بالرهن العقاري (التعهد بالعقارات)" إلى الدوما الدولة في 25 فبراير من العام الحالي، ولكن حتى الآن وغير اعتماد. سيتم إنشاء الابتكارات لأمر الإدراك المستقل من قبل الفرد من الممتلكات المعلنة. أفترض من المبادرة إذا لم يرفضها، ثم رفض في المستقبل، لأنها غامضة إلى حد ما.
لم يكن لديه ما يكفي من تحديد المشرعين واليقين فيما يتعلق بتنظيم الشقة. بدلا من ذلك، كما ذكر أعلاه أعلاه، يقترح ببساطة حظر بناءها، وهذا القرار غير واضح تماما. بالتأكيد، يحفزه حقيقة أن المطورين يخونون غير كفء في هذه القضايا من المشترين البسيطين وبيعهم شققا تحت ستار السكن العادي.
ومع ذلك، ليس من الواضح لماذا، في هذه الحالة، من الضروري القضاء على الجزء بأكمله من سوق البناء. على سبيل المثال، لحل هذه المشكلة، كان من الممكن إنشاء قواعد وإجراءات إضافية للإفصاح عن معلومات حول الشقق وفروقها من العقارات السكنية أو زيادة مسؤولية إدخال المشترين إلى الوهم.
Novostroy.su: هل يؤثر الوباء على القوانين في العقارات؟ هل رفضت أي فواتير في السنة الحالية؟ إذا كان الأمر كذلك، فهل لم يكن حلا خاطئا؟
K.Z.: يقترح قانون الإسكان إجراء تغييرات على إثبات التزام صاحب المبنى في مبنى سكني لانتهاكه المستأجر بحقوق الجيران، بما في ذلك قواعد الصمت. قدم مشروع القانون قبل ستة أشهر تقريبا في القراءة الأولى، لكنه لم ينظر فيه.
لم تخلى المشرع رسميا بعد هذه الفكرة، لكن مشروع القانون "هونغ" لفترة طويلة. ربما واحدة من التفسيرات هي عدم الرغبة في الدخول لأصحاب المباني التجارية على الطوابق الأولى من المباني السكنية غرامات إضافية، كشركة تجارية تمتلك المبنى وعانيت كثيرا.
مدمن مرسوم منفصل مدد تأثير بعض الوثائق في مجال البناء: تصاريح البناء وخطة التخطيط الحضري ومشروع تخطيط المشاريع. أفترض أن هذا القرار يرجع إلى حقيقة أنه في وقت إدخال القيود فيما يتعلق بالوباء، تم تعليق العديد من مواقع البناء رسميا.
Novostroy.su: هل الانطباع بأن قوانين السوق "مكتوبة على الركبة"؟ أو هل يمكنني تقييم المبادرات التشريعية التي تم التحقق منها استراتيجيا؟
K.Z: من غير المرجح أن نقول أن جميع القوانين مكتوبة "على الركبة". ومع ذلك، لسوء الحظ، هناك سبب للدولة أن جودة التقنيات القانونية مؤخرا منخفضة للغاية. أعتقد أن هذا الظرف يفسر بشكل خاص بحقيقة أن القانون مكاني في كثير من الأحيان "جوفاء" بسبب اعتماد قرار سياسي آخر، تحتاج إلى تأمينه في أقرب وقت ممكن. تبعا لذلك، فإن السرعة التي كتبت بقوانينها في بلدنا، وكذلك عددها يذهب إلى حساب الجودة.
لذلك، هذا العام في روسيا، تم اعتماد 435 قوانين، لحسن الحظ، 100 أقل من عام تقريبا. ومع ذلك، فقط في عام 2016 تم اعتماد 141 قانون فقط.
يمكن شرح هذا الظرف، على سبيل المثال، من خلال حقيقة أنه بسبب الجودة المنخفضة للقانون الأولي، يتعين على البرلمان أن يستغرق بعض القوانين الإضافية الأخرى حول إجراء تغييرات عليها لتصحيح الأخطاء التي تم العثور عليها في تطبيق القانون في الممارسة.
فقط القانون N 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء" خلال السنوات الثلاث الماضية قد تغير خمس مرات. في الوقت نفسه، يمكن القول التغييرات في عام 2019 أنها كانت استراتيجية، ولكن بالكاد هدأت تماما.
ومع ذلك، على سبيل المثال، في مجال التخطيط الحضري الحق، فإن اتجاه المشرعين بشأن التخفيف التدريجي لمتطلبات القوانين وتبسيط إجراءات تخطيط المدن القائمة هو ملحوظ.
Novostroy.su: ما هي القوانين الجديدة التي تسري في عام 2021؟ ما هي المشاكل مع مساعدتهم تحاول حل السلطة؟
Arthur Merkushev، مدير الإدارة التحليلية Dominfo.ru: من عام 2021، سيكون من الممكن إبرام المعاملات العقارية عن بعد. جعل الوباء تعديلات على جميع مجالات الحياة. ليس فقط العمل والدراسات، ولكن أيضا تمت إزالة المعاملات أيضا. تصرف ذلك. يجب أن يعمل المشاركون في المعاملة إلى كاتب العدل، على الأقل كاتب عدل واحد، في المنطقة التي يوجد فيها العقار. تتسق الظروف، هناك توقيع إلكتروني بسيط في الشكل الإلكتروني للعقد في نظام المعلومات الموحد في كاتب العدل (EIS). بعد ذلك، قام العدل على كلا الجانبين بوضع نقش شهادة في العقد ووضع توقيعهم الإلكتروني المؤهلين في عكبر عدل EIS.
في 1 كانون الثاني (يناير) من العام المقبل، دخل قرار الحكومة "بشأن الموافقة على قواعد نظام الإطفاء في الاتحاد الروسي" حيز النفاذ، يشير إلى قيود على سكان المباني السكنية. وفقا لقانون جديد، تخزن الآن الأشياء في الطوابق الطوابق والعلية أمر مستحيل. لا يسمح أيضا باستخدام أجهزة الغاز التي لم تمر الصيانة. اتضح أنه في الواقع لا يمكن استخدام أي لوح بلا لوح إذا لم يتحقق المالك به على نفقته الخاصة. هل سيكون هناك شيكات جماعية في هذا الصدد، لا يزال من الصعب التنبؤ به.
على الشرفات والجلد، من المستحيل ترك مصادر في الهواء الطلق، على سبيل المثال، الشموع أو غير المسنين السجائر. أيضا، من الضروري أيضا التأكد من أن المشابك على نوافذ الطوابق الطوابق، وتوفير مخرجات الطوارئ والأرضيات الأولى بسهولة.
لانتهاك السلامة من الحرائق يواجه غرامة. بالنسبة للمواطنين، حجمها: من 2 إلى 3 آلاف روبل - إذا لم يكن هناك شيء عانى، من 4 إلى 5 آلاف - إذا كان هناك حريق عانى من بعض الممتلكات أو تصرفه ضارا بشدة خفيفة أو معتدلة.
يتم تقديم حظر منفصل على مواقف السيارات بالقرب من المنزل إذا تم إغلاق موقع معدات الإطفاء على الواجهة على الواجهة لتقنية الإطفاء أو السيارة على غطاء صنبور النار بشكل جيد.
K.Z: من المفترض أن تكون المناطق قادرة على تطوير برامج مستهدفة لهدم وإعادة إعمار المباني السكنية. سواء سيتم تضمين المنزل في المشروع، فإن مالكي المبنى يقررون. يبدو أن هذا القانون محاولة من قبل المشرعين لحل الوضع المتدهور مع السكن والخدمات المجتمعية في مناطق الاتحاد الروسي، باستخدام تجربة تجديد موسكو.
سيحصل رواد الأعمال على الحق في عدم الامتثال للمتطلبات التي تعيق إدخال التقنيات الرقمية. يعني الوضع المناسب الاستخدام المؤقت للتنظيم الخاص بدلا من الشائع في الموقف، مما يجعل اللائحة الشاملة بشكل كبير من الصعب إدخال الابتكارات الرقمية و / أو يجعلها مستحيلة. يفترض إمكانية إنشاء النظام القانوني التجريبي على الصعيدين الفيدرالي والإقليمي، على وجه الخصوص، في بناء المباني والهياكل والهياكل.
يتغير إجراء تصنيف الفنادق: متطلبات منفصلة ومعايير التقييم. حل النزاعات ستكون أصحاب الحقوق المناسبة في لجنة الاستئناف ضد النمو. نقل قائمة واحدة من الفنادق، منحدرات التزلج، والشواطئ ستكون الآن رثانية، وليس وزارة التنمية الاقتصادية.
Novostroy.su: ما هي القضايا الحالية التي تجاهلها المشرعون مرة أخرى؟ لماذا يحدث هذا؟
K.Z: حتى الآن، لا يبني المشرع نظاما لما يسمى "القانون المجاور". القضية الأكثر إرشادية ومعروفة هي ما يسمى، "حالة المنفضة"، والتي ناقش بنشاط العديد من محامي الممارسين المشهورين.
اليوم، تم إخراج المشرعين تقريبا من هذه المسألة وقدمته لوجود نظام قضائي. نتيجة لذلك، نحصل على تنظيم غير رسمي بما فيه الكفاية، والتي لا يمكن دائما من الممكن دائما التنبؤ بالنتيجة المحتملة للنزاع. إنه يستلزم التكاليف المؤقتة والمالية للأطراف، حيث أنه من غير المرجح أن يذهب أي شخص إلى المحكمة، مع العلم أن النتيجة مقدما. وفي الوقت نفسه، هذه المشكلة تتعلق كل شيء تقريبا. كل شخص لديه جيران يمكنهم انتهاك حقوقك مع واحد أو آخر.
