Trái với đại dịch năm ngoái hóa ra là cực kỳ thành công đối với thị trường thế chấp, đã thiết lập một số hồ sơ lịch sử cùng một lúc, sau những số liệu thống kê của Ngân hàng Trung ương. Trong năm, người Nga đã ghi được 1,7 triệu khoản vay thế chấp gần 4,3 nghìn tỷ rúp. Hồ sơ trước đó của năm 2018 - chỉ hơn 3 nghìn tỷ rúp.
Người vay đã được kích hoạt vào cuối năm nay, được ban hành vào ngày 212.500 khoản vay 560 tỷ rúp.
Do đó, danh mục thế chấp của các ngân hàng vào đầu năm 2021 đạt 9,07 nghìn tỷ rúp. Tỷ lệ nợ thế chấp quá hạn do sự phát triển của danh mục đầu tư giảm trong năm: từ 0,97 đến 0,85% mỗi tháng 1 năm nay.
Lý do cho sự phấn khích là một sự sụt giảm đáng kể về tỷ lệ thế chấp sau lô quan trọng của Ngân hàng Trung ương (giảm trong năm ở mức 2 điểm phần trăm. Lên đến 4,25%). Vì vậy, tỷ lệ trung bình có trọng số được phát hành trong tháng thế chấp giảm từ 9 lên 7,36%. Trong năm, tỷ lệ đã cập nhật tối thiểu lịch sử nhiều lần, đạt đến đáy trong tháng 8 - 7,16%, nhưng vào mùa thu, cô gặm cỏ.
Ngoài ra, nhu cầu cho vay nhà ở được làm nóng bởi chương trình thế chấp ưu đãi năm ngoái dưới 6,5%. Theo nhà điều hành của chương trình, DOM.RF, năm ngoái, các ngân hàng đã phát hành 345.600 khoản vay ưu đãi cho hơn 1 nghìn tỷ rúp, đó là gần như mỗi khoản vay thứ năm được phát hành ở mức giá ưu đãi.
Chương trình thế chấp ưu đãi được hỗ trợ đáng kể bởi thị trường, nhưng đóng góp chính cho sự tăng trưởng của thị trường trong bối cảnh tỷ lệ giảm tổng thể vẫn là giao dịch với nhà ở thứ cấp, bao gồm cả việc tái cấp vốn của các khoản vay đã ban hành trước đó, khẳng định giám đốc trẻ hơn để ngân hàng xếp hạng "Expert Ra" Catherine Schurichina. Yếu tố tiết kiệm cũng bị ảnh hưởng: CNTT tin rằng: Phenomena khủng hoảng trong nền kinh tế, tỷ giá hối đoái của rúp và sự sụt giảm lãi suất tiền gửi đã kích thích dân số để tìm kiếm những cách đầu tư đáng tin cậy và trực tiếp hơn.
Chương trình thế chấp ưu đãi được đưa ra vào tháng 4 năm 2020 để hỗ trợ các nhà phát triển trong cuộc khủng hoảng. Trong điều kiện của nó, lãi suất thế chấp không thể vượt quá 6,5% mỗi năm (phần trăm không bị mất cấp bởi các ngân hàng trợ cấp cho Nhà nước). Số tiền cho vay tối đa đối với Moscow, St. Petersburg và khu vực của họ là 12 triệu rúp, đối với các khu vực khác - 6 triệu, quy mô tối thiểu của sự đóng góp ban đầu là 15%. Ban đầu, chương trình được cho là sẽ hoàn thành vào ngày 1 tháng 11, nhưng sau đó được kéo dài đến ngày 1 tháng 7 năm nay. Và tuần trước "Interfax" với tài liệu tham khảo các nguồn trong chính phủ báo cáo rằng các quan chức thảo luận về việc mở rộng lại chương trình - cho đến cuối năm 2021, nhưng với sửa đổi. Ví dụ, nó chỉ có thể được kéo dài ở một số vùng, nơi xây dựng nhà ở đang phát triển không hoạt động, cho biết về chủ tịch Ủy ban Duma của Tiểu bang về thị trường tài chính của Anatoly Aksakov.
Hồ sơ giá
Tuy nhiên, ngân hàng trung ương đã thu hút sự chú ý đến những hiệu ứng không mong muốn của người Viking về sự bùng nổ thế chấp trong đánh giá về sự phát triển của ngành ngân hàng. Trước hết, đó là sự gia tăng giá nhà đất, phần lớn đã tăng lợi ích từ mức giá thấp hơn. Theo Ngân hàng Trung ương, giá nhà đất năm ngoái đã tăng 15,6%. Ngoài ra, các ngân hàng bắt đầu phát hành thêm các khoản vay thấp (ít hơn 20% chi phí nhà ở) bởi sự đóng góp ban đầu: đó là 35% phát hành trong quý 3 năm 2020 so với 28% trong quý hai. Trên thị trường sơ cấp, nơi sử dụng chương trình ưu đãi, việc chia sẻ các khoản vay đó đã phát triển hơn nữa: lên tới 40% từ 24%. Một khối lượng thế chấp tốt của một đóng góp ban đầu thấp được ban hành cho những người có tải nợ khá cao, và sự kết hợp của hai yếu tố này trong khi duy trì tốc độ tăng trưởng hiện tại, cũng như, có tính đến chi phí nhà ở, có thể dẫn đến Tích lũy rủi ro, lưu ý Giám đốc của Bộ phận Hỗ trợ Ngân hàng Ngân hàng Trung ương Alexander Danilov.
Tuy nhiên, theo chín tháng năm 2020, thế chấp ưu đãi tiếp tục có lãi cho người vay về mặt giảm trong khoản thanh toán hàng tháng và thanh toán vượt mức, Ghi chú Schurichina. Theo đó, nó được ước tính theo tỷ lệ trung bình hiện tại trên thị trường, thời gian và đóng góp ban đầu của lợi ích từ thế chấp ưu đãi sẽ không đạt được ở toàn bộ mét vuông trung bình ở Nga trên 81.000-82.000 rúp. (Bây giờ, theo Rosstat, đây chỉ là hơn 76.000 rúp. Đối với 1 mét vuông trên thị trường sơ cấp). Với các giá trị này, quy mô thanh toán hàng tháng với tốc độ giảm thực tế là bằng thanh toán trước khi giảm tỷ lệ và tăng giá hoạt động.
Nhưng sự sụt giảm tỷ lệ, thậm chí không có lợi ích, điều cần thiết là trong bất kỳ trường hợp nào, sự gia tăng của thị trường bất động sản sẽ bị bỏ lỡ, giám đốc cấp cao của nhóm các tổ chức tài chính ACRE Valery Paveen Notes.
"Chúng tôi không thấy một sự thay đổi đáng kể về kiểm tra trung bình và thanh toán trung bình", người đứng đầu phát triển Ngân hàng Phát triển Kinh doanh Thế chấp Elena Nazarenko nói. Chất lượng của các khoản vay, theo cô ấy, luôn cao.
Hơn nữa - hầu như không nhiều hơn
Có khả năng thế chấp sẽ đầu bếp năm nay, một chút, chuyên gia nhất trí. Có tính đến việc tăng tốc lạm phát vào đầu năm, căn cứ để giảm thêm mức giá chính và do đó, không có tỷ lệ thế chấp, nói về việc sản xuất bia.
Nếu chương trình thế chấp ưu đãi sẽ được hoàn thành vào ngày 1 tháng 7, trong nửa cuối năm, có thể mong đợi một số tăng trưởng của tỷ lệ thị trường trung bình có trọng số, thừa nhận Schurichina. Mức tỷ lệ thế chấp có thể có trong nửa đầu năm là 7-7,5%, trong lần thứ hai - 7,5-8%, nó nói.
"Tỷ lệ có thể di chuyển khoảng 0,2-0,3 PP ở cả hai phía," Tatyana Ushkov, tỷ lệ "Ngân hàng tuyệt đối" cho biết. Nhưng vì tỷ lệ chính nằm ở mức thấp kỷ lục, thị trường chính và trung học sẽ tiếp tục phát triển - nó tin khoảng 5-10%, nó tin tưởng. Nazarenko cũng đang chờ sự ổn định tương đối của tốc độ với một chuyển động nhẹ xuống hoặc lên tùy thuộc vào tình hình thị trường.
Sự cường điệu trong thị trường thế chấp và sự chuyển đổi sang tài chính dự án của các nhà phát triển đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong tài khoản Escro năm ngoái. Theo Ngân hàng Trung ương, trong năm họ tăng từ 137 tỷ đến 1,2 nghìn tỷ rúp.
Schurichina tin rằng sự tăng trưởng của thị trường sẽ hữu cơ hơn: một phần quan trọng của những người vay với thời gian thế chấp năm ngoái do mức giá hấp dẫn, trong khi trong điều kiện thu nhập của dân số đối với thị trường không thể tránh khỏi khách hàng dung môi mới. Việc gia hạn thế chấp ưu đãi có thể dẫn đến mất cân bằng trên thị trường và quá nóng nó, nó lo sợ, vì nó có thể thu hút những người vay thưởng cho sức mạnh của họ để duy trì một cam kết lâu dài như thế chấp. Do đó, trong trường hợp tiến trình của chương trình, điều đó có ý nghĩa để sửa đổi các điều kiện của nó, ví dụ, để tăng phí ban đầu, Shchurichina lập luận.