Contrar pandemiei anul trecut sa dovedit a fi extrem de reușită pentru piața ipotecară, care a stabilit o dată mai multe înregistrări istorice, rezultă din statisticile băncii centrale. Pentru anul, rușii au marcat 1,7 milioane de credite ipotecare cu aproape 4,3 trilioane de ruble. Recordul anterior al anului 2018 - doar peste 3 trilioane de ruble.
Împrumutații au fost activați la sfârșitul anului, emise în decembrie 212.500 de împrumuturi cu 560 de miliarde de ruble.
Ca urmare, portofoliul ipotecar al băncilor până la începutul anului 2021 a ajuns la 9,07 trilioane de ruble. Ponderea datoriei ipotecare restante din cauza creșterii portofoliului a scăzut pe parcursul anului: de la 0,97 la 0,85% pe luna ianuarie a acestui an.
Motivul pentru entuziasm a fost o scădere semnificativă a ratelor ipotecare după lotul-cheie al băncii centrale (a scăzut pe parcursul anului la 2 puncte procentuale. Până la 4,25%). Astfel, rata medie ponderată emisă în timpul lunii ipotecare a scăzut de la 9 la 7,36%. Pe parcursul anului, rata a actualizat minimul istoric de mai multe ori, ajungând la fund în august - 7,16%, dar în căderea pe care o păcăli.
În plus, cererea de împrumuturi pentru locuințe a fost încălzită de programul ipotecii preferențiale anul trecut sub 6,5%. Potrivit operatorului programului, Dom.RF, anul trecut băncile au emis 345.600 de împrumuturi concesionale pentru mai mult de 1 trilion ruble, adică aproape fiecare al cincilea împrumut a fost emis la o rată preferențială.
Programul ipotecii preferențiale a fost susținut în mod semnificativ de piață, însă principala contribuție la creșterea pieței pe fondul scăderii globale a ratelor a fost în continuare tranzacții cu locuințe secundare, inclusiv refinanțarea împrumuturilor emise anterior, insistă directorul mai tânăr pentru banca bancară Evaluări "Expert RA" Catherine Schurichina. Factorul de economisire a fost, de asemenea, afectat: crede: fenomenele de criză din economie, căderea cursului de schimb de ruble și scăderea ratelor depozitelor au stimulat populația să caute modalități mai fiabile și recticale de investiții de fonduri.
Programul ipotecii preferențiale a fost lansat în aprilie 2020 pentru a sprijini dezvoltatorii din criză. În condițiile sale, rata creditelor ipotecare nu poate depăși 6,5% pe an (procentul incapabil de bănci subvenționează statul). Suma maximă a împrumutului pentru Moscova, St. Petersburg și regiunile lor este de 12 milioane de ruble, pentru alte regiuni - 6 milioane, mărimea minimă a contribuției inițiale este de 15%. Inițial, programul trebuia să fie finalizat pe 1 noiembrie, dar apoi a fost extins până la 1 iulie a acestui an. Și săptămâna trecută "Interfax" cu referire la sursele din Guvern a raportat că oficialii discută re-extinderea programului - până la sfârșitul anului 2021, dar cu modificări. De exemplu, ar putea fi extinsă numai în unele regiuni, în care construcția de locuințe este în curs de dezvoltare inactivă, a declarat joi, președintele Comisiei de stat Duma pe piața financiară a Anatoly Aksakov.
Recordul de prețuri
Cu toate acestea, banca centrală a atras atenția asupra "efectelor nedorite" a boom-ului ipotecar în revizuirea "privind dezvoltarea sectorului bancar". În primul rând, este creșterea prețurilor locuințelor, care a mâncat în mare măsură avantajele ratelor mai scăzute. Potrivit băncii centrale, prețurile de locuințe anul trecut au crescut cu 15,6%. În plus, băncile au început să emită mai multe împrumuturi scăzute (mai puțin de 20% din costul locuințelor) prin contribuția inițială: este de 35% din emiterea în al treilea trimestru al anului 2020 față de 28% în al doilea trimestru. Pe piața primară, unde se utilizează programul preferențial, ponderea acestor împrumuturi a crescut și mai mult: până la 40% de la 24%. Un volum ipotecar decent de o contribuție inițială scăzută este eliberat persoanelor care au o încărcătură de datorie destul de ridicată și o combinație a acestor doi factori, menținând în același timp ratele actuale de creștere, precum și luând în considerare costul locuințelor, pot duce la Acumularea de risc, a remarcat directorul Departamentului de Sprijin al Băncii din Banca Centrală Alexander Danilov.
Cu toate acestea, potrivit celor nouă luni ale anului 2020, ipoteca preferențială a continuat să rămână profitabilă pentru Împrumutatul în ceea ce privește declinul plății lunare și de plată excedentară, Notes Schurichina. Potrivit acestuia, se estimează că ratele medii curente de pe piață, calendarul și contribuția inițială a beneficiului de la ipoteca preferențială vor veni la nici un metru pătrat mediu ca întreg în Rusia de peste 81.000-82.000 de ruble. (Acum, potrivit lui Rosstat, aceasta este de peste 76.000 de ruble. Pentru 1 metri pătrați pe piața primară). Cu aceste valori, mărimea plății lunare la o rată redusă este practic egală cu plata înainte de reducerea ratelor și creșterea prețurilor active.
Dar scăderea ratelor, chiar și fără prestații, a fost esențială ca, în orice caz, creșterea pieței imobiliare ar fi ratată, directorul senior al Grupului Instituțiilor Financiare acre Valeria Paveen Note.
"Nu vedem o schimbare semnificativă a verificării medii și a plății medii", spune șeful dezvoltării banca de dezvoltare a afacerilor ipotecare Elena Nazarenko. Calitatea împrumuturilor, conform ei, în mod constant ridicată.
Mai mult - cu greu mai mult
Există o șansă ca ipoteca să facă bucătarul acestui an, un pic, experți unanimi. Luând în considerare accelerarea inflației la începutul anului, motivele pentru scăderea în continuare a ratei-cheie și, ca rezultat, nu există rate ipotecare, spune Browing.
În cazul în care programul ipotecii preferențiale va fi finalizat până la 1 iulie, în a doua jumătate a anului, este posibil să se aștepte o creștere a ratei de piață medie ponderate, admite Schurichina. Nivelul posibil al ratelor ipotecare în prima jumătate a anului este de 7-7,5%, în a doua - 7,5-8%, se spune.
"Ratele se pot mișca aproximativ 0.2-0.3 PP pe ambele părți", a spus Tatyana Ushkov, ratele "Absolut Bank". Dar, deoarece rata-cheie se află într-un record scăzut, piața primară și secundară va continua să crească - consideră aproximativ 5-10%, consideră. Nazarenko așteaptă, de asemenea, stabilitatea relativă a ratelor cu o ușoară mișcare în jos în funcție de situația pieței.
Hype-ul de pe piața ipotecară și tranziția la finanțarea proiectelor dezvoltatorilor au condus la o creștere semnificativă a conturilor ESCRO anul trecut. Potrivit băncii centrale, pentru anul în care au crescut de la 137 miliarde la 1,2 trilioane de ruble.
Schurichina consideră că creșterea pieței va fi mai organică: o parte semnificativă a debitorilor cu urme au luat un credit ipotecar anul trecut datorită ratelor atractive, în timp ce în condițiile de a scădea veniturile populației pe piață în mod inevitabil mai puțin noi clienți de solvenți. Extinderea ulterioară a ipotecii preferențiale poate duce la dezechilibre pe piață și la supraîncălzirea acestuia, se teme, deoarece poate atrage debitori care își răsplătesc puterea de a menține un angajament atât de mult pe termen lung ca ipotecă. Prin urmare, în cazul progresului programului, este logic să se revizuiască condițiile sale, de exemplu, pentru a crește taxa inițială, argumentează Shchurichina.