Contrariamente à pandemia no ano passado acabou por ser extremamente bem sucedido para o mercado de hipotecas, que havia estabelecido vários registros históricos de uma vez, segue-se das estatísticas do Banco Central. Para o ano, os russos marcavam 1,7 milhão de empréstimos hipotecários por quase 4,3 trilhões de rublos. Registro anterior de 2018 - pouco mais de 3 trilhões de rublos.
Os mutuários foram ativados no final do ano, emitidos em 212.500 empréstimos em 560 bilhões de rublos.
Como resultado, o portfólio de hipoteca dos bancos no início de 2021 atingiu 9,07 trilhões de rublos. A participação da dívida hipotecária vencida devido ao crescimento do portfólio diminuiu ao longo do ano: de 0,97 a 0,85% em janeiro deste ano.
A razão para a excitação foi uma queda significativa nas taxas de hipotecas após o lote chave do banco central (diminuído ao longo do ano em 2 pontos percentuais. Até 4,25%). Assim, a taxa média ponderada emitida durante a hipoteca do mês caiu de 9 a 7,36%. Durante o ano, a taxa atualizou o mínimo histórico várias vezes, atingindo o fundo em agosto - 7,16%, mas no outono ela pastava.
Além disso, a demanda por empréstimos habitacionais foi aquecida pelo programa da hipoteca preferencial no ano passado em 6,5%. De acordo com o operador do programa, o ano passado os bancos emitiram 345.600 empréstimos concessionais por mais de 1 trilhões de rublos, isto é, quase todos os quintos empréstimos foram emitidos a uma taxa preferencial.
O programa da hipoteca preferencial foi significativamente apoiado pelo mercado, mas a principal contribuição para o crescimento do mercado em meio ao declínio geral nas taxas ainda era transações com habitação secundária, incluindo o refinanciamento de empréstimos anteriormente emitidos, insiste no diretor mais novo de Classificações "Expert Ra" Catherine Schurichina. O fator de poupança também afetou: acredita: fenômenos de crise na economia, a queda da taxa de câmbio do rublo e o declínio nas taxas de depósito estimularam a população a procurar formas mais confiáveis e rígidas de investimento de fundos.
O programa da hipoteca preferencial foi lançado em 20 de abril 20 para apoiar os desenvolvedores na crise. Sob suas condições, a taxa de hipoteca não pode exceder 6,5% ao ano (percentual incapida pelos bancos subsidia o estado). O montante máximo do empréstimo para Moscou, São Petersburgo e suas regiões é de 12 milhões de rublos, para outras regiões - 6 milhões, o tamanho mínimo da contribuição inicial é de 15%. Inicialmente, o programa deveria ser concluído em 1 de novembro, mas foi estendido até 1º de julho deste ano. E na semana passada "Interfax" com referência a fontes no governo relatou que os funcionários discutem a reformulação do programa - até o final de 2021, mas com modificações. Por exemplo, poderia ser estendido apenas em algumas regiões, onde a construção da habitação está desenvolvendo inativa, disse no presidente da quinta-feira do Comitê de Duma do Estado sobre o mercado financeiro de Anatoly Aksakov.
Registro de preço
No entanto, o banco central chamou a atenção para os "efeitos indesejados" do boom hipotecário na revisão "sobre o desenvolvimento do setor bancário". Primeiro de tudo, é o aumento nos preços da habitação, que amplamente comeu benefícios de taxas mais baixas. De acordo com o Banco Central, os preços das habitações do ano passado aumentaram 15,6%. Além disso, os bancos começaram a emitir mais empréstimos baixos (menos de 20% do custo da habitação) pela contribuição inicial: é 35% da emissão no terceiro trimestre de 2020 contra 28% no segundo trimestre. No mercado primário, onde é utilizado o programa preferencial, a participação de tais empréstimos cresceu ainda mais: até 40% de 24%. Um volume de hipoteca decente de uma baixa contribuição inicial é emitido para pessoas que têm uma carga bastante alta e uma combinação desses dois fatores, mantendo as taxas de crescimento atuais, bem como, levando em conta o custo da habitação, pode levar a Acumulação de risco, observou o diretor do Departamento de Suporte Bancário do Banco Central Alexander Danilov.
No entanto, de acordo com os nove meses de 2020, a hipoteca preferencial continuou sendo lucrativa para o mutuário em termos de declínio no pagamento mensal e em excesso de pagamento, notas de Schurichina. De acordo com isso, é estimado nas atuais taxas médias sobre o mercado, o calendário e a contribuição inicial do benefício da hipoteca preferencial virá a não no metro quadrado médio como um todo na Rússia acima de 81.000-82.000 rublos. (Agora, de acordo com Rosstat, isso é de mais de 76.000 rublos. Para 1 metros quadrados no mercado primário). Com esses valores, o tamanho do pagamento mensal a uma taxa reduzida é praticamente igual ao pagamento antes de reduzir as taxas e aumentos de preços ativos.
Mas o declínio nas taxas, mesmo sem benefícios, era essencial que, em qualquer caso, o aumento do mercado imobiliário fosse perdido, o diretor sênior do grupo de instituições financeiras Acre Valery Paven Notes.
"Não vemos uma mudança significativa no cheque médio e pagamento médio", diz o chefe do desenvolvimento do Banco de Desenvolvimento de Negócios Mortgage Elena Nazarenko. A qualidade dos empréstimos, de acordo com ela, consistentemente alta.
Além disso - dificilmente mais
Há uma chance de que a hipoteca seja chef este ano, um pouco, especialistas unânimes. Tendo em conta a aceleração da inflação no início do ano, os motivos para mais declínio na taxa fundamental e, como resultado, não há taxas de hipoteca, diz Brewing.
Se o programa da hipoteca preferencial for concluído até 1º de julho, no segundo semestre do ano, é possível esperar algum crescimento da taxa de mercado médio ponderada, admite Schurichina. O possível nível de taxas de hipotecas no primeiro semestre do ano é de 7 a 7,5%, no segundo - 7,5-8%, diz.
"As taxas podem se mover cerca de 0,2-0,3 pp em ambos os lados", disse Tatyana Ushkov, as taxas de "Absolut Bank". Mas como a taxa chave está em um registro baixo, o mercado primário e secundário continuará a crescer - acredita cerca de 5-10%, acredita. Nazarenko também espera a relativa estabilidade das taxas com um leve movimento para baixo ou para cima, dependendo da situação do mercado.
O hype no mercado de hipotecas e a transição para o financiamento de projetos de desenvolvedores levaram a um aumento significativo das contas de escro no ano passado. Segundo o Banco Central, para o ano eles aumentaram de 137 bilhões para 1,2 trilhões de rublos.
Schurichina acredita que o crescimento do mercado será mais orgânico: uma parte significativa dos mutuários com à frente levou uma hipoteca no ano passado devido a taxas atraentes, enquanto nas condições de queda de renda da população para o mercado inevitavelmente menos novos clientes de solventes. A extensão adicional da hipoteca preferencial pode levar a desequilíbrios no mercado e superaquecê-lo, teme, como pode atrair mutuários que recompensam suas forças para manter um compromisso tão a longo prazo como uma hipoteca. Portanto, no caso de progresso do programa, faz sentido revisar suas condições, por exemplo, para aumentar a taxa inicial, argumenta Shchurichina.