Спротивно на пандемијата минатата година се покажа дека е исклучително успешна за хипотекарниот пазар, кој воспостави неколку историски записи одеднаш, произлегува од статистиката на Централната банка. За годината, Русите постигнаа 1,7 милиони хипотекарни заеми за речиси 4,3 трилиони рубли. Претходен рекорд од 2018 година - нешто повеќе од 3 трилиони рубли.
Должници беа активирани на крајот на годината, издадени во 212.500 кредити од 560 милијарди рубли.
Како резултат на тоа, хипотека портфолио на банките до почетокот на 2021 година достигна 9,07 трилиони рубли. Уделот на задоцнета хипотекарен долг поради растот на портфолиото се намали во текот на годината: од 0,97 до 0,85% на јануари оваа година.
Причината за возбудата беше значителен пад на хипотекарните стапки по клучната серија на централната банка (намалена во текот на годината со 2 процентни поени. До 4,25%). Значи, пондерираната просечна стапка издадена во текот на месецот хипотека падна од 9 до 7,36%. Во текот на годината, стапката неколку пати го ажурира историскиот минимум, достигнувајќи го дното во август - 7,16%, но во падот таа пасеше.
Дополнително, побарувачката за станбени кредити беше загреана од програмата на повластената хипотека минатата година под 6,5%. Според операторот на програмата, DOM.RF, минатата година банките издадоа 345.600 концесиски заеми за повеќе од 1 трилион рубли, односно речиси секој петти заем беше издаден по повластена стапка.
Програмата на повластената хипотека беше значително поддржана од пазарот, но главниот придонес кон растот на пазарот во услови на севкупниот пад на стапките беа сѐ уште трансакции со средно домување, вклучувајќи го и рефинансирањето на претходно издадените кредити, инсистира на помлад директор за банкарство Оценки "Експерт РА" Кетрин Шричичина. Факторот на заштеди, исто така, погодени: тоа верува: кризните феномени во економијата, падот на девизниот курс на рубљата и падот на депозитните стапки го стимулираа населението да бара посигурни и преправни начини на инвестирање на средства.
Програмата на повластената хипотека беше лансирана во април 2020 година за поддршка на програмерите во кризата. Под нејзините услови, стапката на хипотека не може да надмине 6,5% на годишно ниво (процент воспоставена од страна на банките субвенционира државата). Максималниот износ на заем за Москва, Санкт Петербург и нивните региони изнесува 12 милиони рубли, за другите региони - 6 милиони, минималната големина на почетниот придонес е 15%. Првично, програмата требаше да биде завршена на 1 ноември, но потоа беше продолжен до 1 јули оваа година. И минатата недела "Интерфакс" во врска со изворите во владата објави дека функционерите разговараат за повторно продолжување на програмата - до крајот на 2021 година, но со модификации. На пример, тоа би можело да се прошири само во некои региони, каде што домување изградба се развива неактивни, се вели во четвртокот на претседателот на Државниот комитет Дума на финансискиот пазар на Анатолиј Аксаков.
Цена евиденција
Сепак, Централната банка го привлече вниманието на "несаканите ефекти" на хипотекарниот бум во прегледот "за развојот на банкарскиот сектор". Прво на сите, тоа е пораст на цените за домување, што во голема мера јадеше придобивки од пониските стапки. Според Централната банка, минатата година цените за домување се зголемија за 15,6%. Покрај тоа, банките почнаа да издаваат повеќе кредити ниски (помалку од 20% од трошоците за домување) со почетниот придонес: тоа е 35% од издавањето во третиот квартал од 2020 година во однос на 28% во вториот квартал. На примарниот пазар, каде што се користи повластената програма, учеството на таквите заеми порасна уште повеќе: до 40% од 24%. А пристоен хипотека волумен на низок почетен придонес се издава на луѓе кои имаат прилично висок долг оптоварување, и комбинација од овие два фактора, додека одржувањето на тековните стапки на раст, како и, земајќи ги предвид трошоците за домување, може да доведе до Акумулација на ризик, истакна директорот на одделот за поддршка на банкарството на Централната банка Александар Данилов.
Сепак, според девет месеци од 2020 година, повластената хипотека продолжи да останува профитабилен за заемопримачот во однос на опаѓање на месечната исплата и преплатување, белешки Шричичина. Според него, се проценува дека сегашните просечни стапки на пазарот, времето и првичниот придонес во корист од повластената хипотека ќе дојде до не на просечниот квадратен метар како целина во Русија над 81.000-82.000 рубли. (Сега, според Росстат, ова е нешто повеќе од 76.000 рубли. За 1 квадратни метри на примарниот пазар). Со овие вредности, големината на месечната исплата по намалена стапка е практично еднаква на плаќањето пред намалување на стапките и активната цена се зголемува.
Но, падот на стапките, дури и без бенефиции, беше од суштинско значење дека во секој случај порастот на пазарот на недвижности ќе биде пропуштен, високиот директор на групата финансиски институции АКРЕ Валерис.
"Ние не гледаме значителни промени во просечната проверка и просечна исплата", вели шефот на развојот на хипотека бизнис развој банка Елена Nazarenko. Квалитетот на кредитите, според неа, постојано висока.
Понатаму - тешко повеќе
Постои шанса дека хипотеката ќе го готви оваа година, малку, едногласни експерти. Имајќи го предвид забрзувањето на инфлацијата на почетокот на годината, основите за понатамошно намалување на клучната стапка и, како резултат на тоа, нема хипотекарни стапки, вели подготовка.
Ако програмата на повластената хипотека ќе биде завршена до 1 јули, во втората половина на годината, можно е да се очекува одреден раст на пондерираната просечна пазарна стапка, признава Шриричина. Можното ниво на хипотекарните стапки во првата половина од годината е 7-7,5%, во вториот - 7,5-8%, се вели во него.
"Стапките може да се движат околу 0,2-0,3 п.п. на двете страни", рече Татјана Ушков, стапки на "апсолутна банка". Но, бидејќи клучот стапка е на рекордно ниско ниво, основниот и секундарниот пазар ќе продолжи да расте - тоа верува околу 5-10%, тоа верува. Назаренко, исто така, ја чека релативната стабилност на стапките со мало движење надолу или во зависност од состојбата на пазарот.
На возбуда во хипотекарниот пазар и транзицијата кон финансирање на проекти на програмерите доведоа до значително зголемување на ESCRO сметките минатата година. Според Централната банка, за годината тие се зголемија од 137 милијарди до 1,2 трилиони рубли.
Schurichina верува дека растот на пазарот ќе биде повеќе органски: значителен дел од должници со напред зеде хипотека минатата година поради атрактивни стапки, додека во услови на пад на приходите на населението на пазарот неизбежно помалку нови растворувачи клиенти. Понатамошното продолжување на повластената хипотека може да доведе до нерамнотежи на пазарот и прегрее, се плаши, бидејќи може да привлече должници кои ја наградуваат својата сила за одржување на таква долгорочна посветеност како хипотека. Затоа, во случај на напредокот на програмата, има смисла да ги ревидира своите услови, на пример, за зголемување на почетната такса, тврди Шчуричина.