Pretēji pagājušā gada pandēmijai izrādījās ārkārtīgi veiksmīga hipotekāro kredītu tirgum, kas reiz bija izveidojusi vairākus vēsturiskus ierakstus, izriet no Centrālās bankas statistikas. Par gadu krievi ieguva 1,7 miljonus hipotekāro kredītu ar gandrīz 4,3 triljoniem rubļu. Iepriekšējais 2018. gada ieraksts - nedaudz vairāk nekā 3 triljonu rubļu.
Aizņēmēji tika aktivizēti gada beigās, kas izsniegti decembrī 212 500 aizdevumi par 560 miljardiem rubļu.
Rezultātā banku hipotekāro kredītu portfelis līdz 2021. gada sākumam sasniedza 9,07 triljonus rubļus. Par nokavēto hipotekāro parādu īpatsvars portfeļa izaugsmes dēļ samazinājās gada laikā: no 0,97 līdz 0,85% no šī gada janvāra.
Iemesls uztraukums bija būtisks hipotēku likmju kritums pēc Centrālās bankas galvenās partijas (samazinājās par 2 procentu punktiem. Līdz 4,25%). Tātad mēneša hipotēku laikā izsniegtā vidējā svērtā likme samazinājās no 9 līdz 7,36%. Gada laikā likme ir atjauninājusi vēsturisko minimumu vairākas reizes, sasniedzot grunts augustā - 7,16%, bet rudenī viņa ganēja.
Turklāt pieprasījums pēc mājokļa aizdevumiem tika uzsildīts ar preferenciālās hipotēkas programmu pagājušajā gadā zem 6,5%. Saskaņā ar programmas operatora Dom.RF pagājušajā gadā bankas izdeva 345 600 koncesiju aizdevumus vairāk nekā 1 triljonu rubļu, tas ir, gandrīz katru piekto aizdevumu tika izsniegts ar preferenciālu likmi.
Preferenciālās hipotēkas programmu ievērojami atbalstīja tirgus, bet galvenais ieguldījums tirgus izaugsmē kopējais likmju kritums joprojām bija darījumi ar sekundāriem mājokļiem, tostarp refinansējot iepriekš izsniegto aizdevumu, uzstāj jaunākais direktors banku Ratings "Expert Ra" Catherine Schurichina. Ietekmētais ietaupījums faktors: tā uzskata: krīzes parādības ekonomikā, rubļa valūtas kursa kritums un noguldījumu likmju samazināšanās veicināja iedzīvotājus, lai meklētu uzticamus un taisnīgus līdzekļu ieguldījumu veidus.
Preferenciālās hipotēkas programma tika uzsākta 2020. gada aprīlī, lai atbalstītu izstrādātājus krīzes laikā. Saskaņā ar tās apstākļos hipotēku likme nedrīkst pārsniegt 6,5% gadā (banku skaits, kas bankrots, subsidē valsti). Maksimālā aizdevuma summa Maskavā, Sanktpēterburgā un to reģionos ir 12 miljoni rubļu, citiem reģioniem - 6 miljoni, sākotnējā ieguldījuma minimālais lielums ir 15%. Sākotnēji programma bija jāaizpilda 1. novembrī, bet pēc tam tika pagarināts līdz šā gada 1. jūlijam. Pagājušajā nedēļā "Interfax" ar atsauci uz avotiem valdībā ziņoja, ka ierēdņi apspriež programmas atkārtotu paplašināšanu - līdz 2021. gada beigām, bet ar izmaiņām. Piemēram, to varētu pagarināt tikai dažos reģionos, kur mājokļu būvniecība attīstās neaktīva, sacīja Ceturtdiena Valsts domes komitejas priekšsēdētājs Anatolīzes Aksakova finanšu tirgū.
Cenrādis
Tomēr Centrālā banka vērsa uzmanību uz hipotēku uzplaukuma "nevēlamo ietekmi" pārskatīšanā "par banku sektora attīstību". Pirmkārt, tas ir mājokļu cenu pieaugums, kas lielā mērā ēda priekšrocības no zemākām likmēm. Saskaņā ar Centrālās bankas, pagājušajā gadā mājokļu cenas pieauga par 15,6%. Turklāt bankas sāka izsniegt vairāk aizdevumu zemu (mazāk nekā 20% no mājokļu izmaksām) ar sākotnējo ieguldījumu: tas ir 35% no emisijas trešajā ceturksnī 2020. pret 28% otrajā ceturksnī. Galvenajā tirgū, kur tiek izmantota preferenciālā programma, šādu aizdevumu īpatsvars ir pieaudzis vēl vairāk: līdz 40% no 24%. Pienācīgs hipotēkas apjoms zema sākotnējā ieguldījuma izsniedz cilvēkiem, kuriem ir diezgan augsta parāda slodze, un šo divu faktoru kombinācija, vienlaikus saglabājot pašreizējo izaugsmes tempu, kā arī, ņemot vērā mājokļu izmaksas, var novest pie Riska uzkrāšanās atzīmēja Centrālās bankas Banku atbalsta departamenta direktoru Aleksandrs Danilovu.
Tomēr saskaņā ar 2020. gada deviņiem mēnešiem, preferenciālā hipotēka turpināja būt izdevīgi aizņēmējam attiecībā uz samazināšanos ikmēneša maksājuma un pārmaksa, Schurichina piezīmes. Pēc tā domām, tiek lēsts, ka pašreizējās vidējās likmes tirgū, labuma no preferenciālās hipotēkas laiks un sākotnējais ieguldījums nāks par vidējo kvadrātmetru kopumā Krievijā virs 81 000-82 000 rubļu. (Tagad, saskaņā ar Rosstat, tas ir nedaudz vairāk nekā 76 000 rubļu. Par 1 kvadrātmetriem primārajā tirgū). Ar šīm vērtībām ikmēneša maksājuma lielums par samazinātu likmi ir praktiski vienāds ar maksājumu pirms likmju samazināšanas un aktīvās cenu pieauguma.
Bet likmju kritums, pat bez pabalstiem, bija būtiski, ka jebkurā gadījumā nekustamā īpašuma tirgus pieaugums tiktu izlaists, finanšu iestāžu grupas vecākais direktors Acre Valery Paveen piezīmes.
"Mēs neredzam būtiskas izmaiņas vidējā čekā un vidējā maksājumā," saka Hipotēku biznesa attīstības bankas ELENA NĀRARENKO attīstības vadītājs. Aizdevumu kvalitāte, pēc viņas, konsekventi augsts.
Tālāk - diez vai vairāk
Ir iespēja, ka hipotēku šefpavārs šogad, mazliet, vienprātīgi eksperti. Ņemot vērā inflācijas paātrinājumu gada sākumā, pamatojums turpmākai kritumam galvenā kursa un, kā rezultātā, nav hipotekāro kredītu likmes, saka, ka alus.
Ja preferenciālās hipotēkas programma tiks pabeigta līdz 1. jūlijam, gada otrajā pusē ir iespējams sagaidīt kādu vidējā svērtā tirgus likmes pieaugumu, atzīst Schurichinu. Iespējamais hipotēku likmju līmenis gada pirmajā pusē ir 7-7,5%, otrajā - 7,5-8%, tā saka.
"Likmes var pārvietoties apmēram 0,2-0,3 pp abās pusēs," sacīja Tatjana Ushkov, likmes "Absolut Bank". Bet, tā kā galvenā likme ir uz rekordliela zema, primārais un sekundārais tirgus turpinās augt - tā uzskata par aptuveni 5-10%, tā uzskata. Nazarenko gaida arī relatīvo stabilitāti likmes ar nelielu virzienu uz leju vai uz augšu atkarībā no tirgus situācijas.
Hype hipotekāro kredītu tirgū un pāreju uz projektu finansējumu izstrādātājiem izraisīja ievērojamu pieaugumu ESCRO kontos pagājušajā gadā. Pēc Centrālās bankas domām, par gadu viņi pieauga no 137 miljardiem līdz 1,2 triljoniem rubļu.
Schurichina uzskata, ka tirgus pieaugums būs organisks: nozīmīga daļa no aizņēmējiem ar uz priekšu pagājušajā gadā bija hipotēku, pateicoties pievilcīgām likmēm, bet iedzīvotāju ienākumu kritumu tirgū neizbēgami mazāk jaunu šķīdinātāju klientiem. Papildu preferenciālās hipotēkas paplašināšana var novest pie nelīdzsvarotības tirgū un pārkarst to, tā baidās, jo tas var piesaistīt aizņēmējiem, kuri atalgo savu spēku, lai saglabātu tik ilgtermiņa saistības kā hipotēku. Tāpēc programmas progresa gadījumā ir lietderīgi pārskatīt savus nosacījumus, piemēram, lai palielinātu sākotnējo maksu, Shchurichina apgalvo.