Новострой.су: 2020 жылы жылжымайтын мүлік саласындағы негізгі заңдар қандай? Олар нарыққа қалай әсер етті?
Андрей Кириллов, «Megalith-Okhta Grupp, LLC» Әзірлеуші өкілі, Megalit корпорациясының маркетинг және сату жөніндегі директоры: осы жылы ережелер қолданысқа енгізілді, оның ішінде салық салу үшін тұрғын үйдің ең төменгі мерзімі төлеуден басталады DDU, және меншік құқығын тіркеу сәтіне емес. Сонымен бірге, сатуға жеке табыс салығын төлемегендей, бір жыл бұрын пәтер кемінде 5 жыл болуы керек, жаңа жағдайларда, термин үшке дейін азаяды.
Инновациялар кейбір жеке сатып алушыларға пайдалы болуы мүмкін. Мысалы, егер пәтер сатып алғаннан кейін бірнеше жыл болса, адамдар өзгерді немесе қаражат қажет. Сондай-ақ, жаңа ғимараттардағы пәтер сатудан NDFL-ді болдырмау инвесторлар үшін қызықты болуы мүмкін. Мұндай жағдайда сатушы өзінің лоттарын тезірек түсінеді, ал салық өтелуінен болған шығындарды өтеу үшін оның бағасын асыра бағалау қажет.
Айта кету керек, бүгінде жылжымайтын мүлік нарығындағы инвестициялық операциялардың үлес салмағы бүгінде шамамен 20% және соңғы алты айда осындай сатып алудың тенденциясы шамамен 10% -ға өсті.
Сондай-ақ, құрылыс нарығын қолдау шарасы ретінде осы жылы Заң 2021 жылдың қаңтарына дейін жұмыс жасалды, оның ішінде ол айыппұлды, өсімпұлдарды, айыппұлдарды, айыппұлдарды және басқа да жауапкершілік шараларын қолданбауға мүмкіндік тудырмады.
Николай Патзков, FreshDoc.ru құжаттар дизайнерінің бас директоры: 2020 жылдың 1 қаңтарынан бастап «Мемлекеттік тіркеуді тіркеу туралы» федералды заңның өзгеруі күшіне енді. Тұрғын үй-жайларды жоғалту үшін саналы сатып алушыға (жеке тұлғаға) өтеудің жаңа ережелері жұмыс істейді. Егер сот жылжымайтын мүлік объектісін алып тастау туралы шешім қабылдаса, саналы сатып алушы нақты залал немесе кадастрлық құны бойынша төлеуі керек.
Пәтер саналы игершіні өтемақы мемлекет тарапынан өтемақы, егер сот заңсыз сатушыдан ақша жинаған жағдайда, сот орындаушылары борышкерді алты айға қайтаруға мәжбүр ете алмады. Содан кейін мемлекет сатып алушыны өз қаражаты есебінен - Ресей Федерациясының Қазынашылығынан өтейді.
214-ФЗ-де ортақ құрылыс нысандарының дизайнына әсер етті және қаражаттары әзірлеушіге қатысатын қатысушыларды қорғауды жақсартуға ықпал етті. Жер учаскесінің кепілі немесе оны жалдау құқығы енді MCD салынған мемлекеттік кадастрлық есепке алу күнінен бастап тоқтайды. Естеріңізге сала кетейік, заңнамада заң акцияларының барлық нысандарын салуға жіберуді сұрады.
Жылжымайтын мүлік туралы шарт бойынша жылжымайтын мүлікті алған жеке тұлғаларға салық салынатын ҰҚК базасын анықтаудың жалпы тәртібі енгізілді. Табиғи нысандағы кірістерден бастап жылжымайтын мүлік туралы шарт бойынша NDFL төлеу қажет. Салық ставкасы - салық мәртебесіне байланысты 13% немесе 30%. Бір отбасының мүшелері мұндай салықтан босатылады: балалар, ата-аналар, ерлі-зайыптылар, бауырлар, әпкелер, әжелер.
Константин Зуев, «Дөңгелек Сигал» командасының заңгері, жылжымайтын мүлікпен мәмілелер, жер туралы және қалалық жоспарлау құқығы, жердегі және қалалық жоспарлау құқығы бар, төтенше жағдайларды жою және жою туралы, мүмкін, осы жылдың маңызды заңдарының бірі , 19 бапта жалдауды, оны кейінге қалдыру және оны төлеу тәртібі туралы негіздер келтірілген.
Жаңа стандарттарға сүйене отырып, жалға алушылар, әсіресе пандемия кезінде ауыр зардап шеккендер жалдау төлемдерін азайту және оларды кешіктіру үшін барлық мүмкін болды. Сонымен бірге, тараптар көбінесе жаңа шарттар туралы келісе алмады, олар күтпеген нәтижемен сот дауларын тудырды.
Мемлекеттік кадастрлық бағалау енді басқа жиілікпен жүргізілуі керек. Жаңа жолмен олар кадастрлық құндылықты пайдалану мерзімдерін есептей бастады. Біз кадастрлық құндылыққа шақыру үшін міндетті түрде сотқа дейінгі рәсімдер туралы ережелерді ұсындық. Оның анықтамасында жасалған қателерді түзету ережелерін реттеңіз. Бұл өзгерістер барлық меншік иелеріне қандай-да бір әсер етеді, өйткені мүлікке меншік құқығына салық сомасы оның кадастрлық құнына байланысты.
Нысанды пайдалануға беруге, оны кадастрлық жазбаларға және мүліктік құқықтарды тіркеуге, егер объектінің аумағы шығарылған техникалық ақпаратқа сәйкес, егер оның аумағы жобалық құжаттама бойынша жобалық құжаттамаға сәйкес 5% -ға бөлуге рұқсат етілуге рұқсат етіледі үлкен немесе кішірек жағы.
Үйді кадастрлық жазбалар бойынша орнатқан кезде, жер учаскесін осындай үй тоқтатылған акционерлердің пайдасына депозитке қою. Сонымен бірге, ROSERESTR қосымша есептерсіз көрсетілген тіркеу күшіне тәуелсіз жүзеге асырылуы керек.
Тағы бір маңызды өзгеріс - есеп айырысу шоты арқылы еншілес ұйымдарға нысаналы несиелерді дамыту мүмкіндігінің пайда болуы.
Новострой.Су: Заң шығарушылар тарапынан 2020 жетіспеді және керісінше, сіз бастамаларды көрдіңіз бе?
Қ.З.: «Ипотека туралы (жылжымайтын мүлік кепілі туралы)» заң жобасы «Мемлекеттік Думаға» ағымдағы жылдың 25 ақпанында енгізілген, бірақ әзірге және әзірге қабылданған және қабылданбаған. Инновациялар көрсеткен мүліктің тәуелсіз жүзеге асырылу тәртібімен белгіленеді. Менің ойымша, егер олар бас тартпаса, болашақта бас тартса, бұл түсініксіз.
Оның құрамында заң шығарушы және пәтерді реттеу тұрғысынан сенімділік жеткіліксіз болған. Мұның орнына, жоғарыда айтылғандай, олар өз құрылысына тыйым салу ұсынылады, және бұл шешім толығымен анық емес. Әрине, бұл әзірлеушілер қарапайым сатып алушылардың осы мәселелер бойынша қабілетсіздігімен, оларды қарапайым тұрғын үйлермен сатады.
Алайда, бұл жағдайда, бұл жағдайда құрылыс нарығының бүкіл сегментін жою қажет емес. Мәселен, бұл мәселені шешу үшін пәтерлер туралы ақпаратты және олардың тұрғын үйдегі айырмашылықтарын және оларды алу үшін сатып алушыларды енгізу үшін жауапкершілікті арттырудың қосымша ережелері мен тәртібін белгілеу мүмкін болды.
Новострой.Су: Пандемия жылжымайтын мүлікке қатысты заңдарға әсер етті ме? Сіз ағымдағы жылы кез-келген төлемдерден бас тарттыңыз ба? Олай болса, қате шешім болған жоқ па?
К.З.: Тұрғын үй коды: Тұрғын үй коды тұрғын үй иесінің көршілердің жалдаушыларының, соның ішінде тыныштық ережелерін бұзғаны үшін үй иесінің міндетін жасауды ұсынды. Вексель алты ай бұрын бірінші оқылымда жасаған, бірақ оны қарастырмады.
Заң шығарушы ресми түрде бұл идеядан бас тартқан жоқ, бірақ «ілгерілет» ұзақ уақытқа созылды. Мүмкін, түсіндірмелердің бірі - көп пәтерлі үйлердің бірінші қабаттарының иелеріне қосымша айыппұлдар бойынша коммерциялық үй-жайлардың иелеріне, үй-жайларға иелік ететін және көп зардап шеккен бизнес.
Жеке жарлық туралы заң шығарушылар кейбір құжаттардың құрылыс саласындағы әсерін кеңейткен: құрылыс рұқсаттары, қала құрылысы жоспары, жобалау жобасы. Меніңше, бұл шешім пандемияға қатысты шектеулер енгізу кезінде көптеген құрылыс нысандары ресми түрде тоқтатылғандығына байланысты.
Новострой.Су: Нарық заңдары «тізеде жазылған» деген әсер болып табылады ма? Немесе мен заңнамалық бастамаларды стратегиялық түрде тексере аламын ба?
К.З.: Барлық заңдар «тізеде» жазылғанын айта алатынымыз екіталай. Алайда, өкінішке орай, жақында заңдардың құқықтық әдістерінің сапасы төмен деп айтуға негіз бар. Менің ойымша, бұл жағдай әсіресе, заңның «қуыс» деп жазылғанына, оны «қуыс» деп жазғаны, оны мүмкіндігінше тезірек қамтамасыз ету керек. Тиісінше, біздің елімізде қандай заңдар жазылған жылдамдық, сонымен қатар олардың саны сапаның зиянына түседі.
Сонымен, биыл Ресейде, 435 заң қабылданды, бұл, бақытымызға орай, бір-ақ, 100-ге дейін 100-ге аз. Алайда, тек 2016 жылы тек 141 заң қабылданды.
Мысалы, бұл жағдайды, мысалы, бастапқы заңның сапасы төмендіктен, Парламент қосымшада табылған қателерді түзету үшін бірнеше қосымша заңдар алуы керек іс жүзінде заң.
Соңғы үш жыл ішінде «акциялар құрылысына қатысу туралы» N 214-Фц ЗАҢДЫ ЖОҒАРЫ ЖАҢАЛЫҚТАРЫ БЕШІЛДІ. Сонымен бірге, 2019 жылғы өзгерістерді олар стратегиялық, бірақ толығымен тыныштандырды деп айтуға болады.
Мәселен, қала құрылысы аясында заң шығарушының заңдар талаптарын біртіндеп төмендету және қолданыстағы қала құрылысының қолданыстағы рәсімдерін біртіндеп азайтуға бағытталған бағыты байқалады.
Новострой.Су: 2021 жылы қандай жаңа заңдар күшіне енеді? Олардың көмегіне қатысты қандай проблемалар қуатты шешуге тырысуда?
Артур Меркушев, Доминфо.ру дирекциясының директоры Доминфо.ру: 2021 жылдан бастап жылжымайтын мүлікпен мәмілелерден қашықтан жасалады. Пандемия өмірдің барлық салаларына түзетулер енгізді. Тек жұмыс және зерттеу ғана емес, сонымен қатар транзакциялар алынып тасталды. Осылайша әрекет етіңіз. Мәміле қатысушылары нотариусқа жүгінеді, кем дегенде бір нотариат, кем дегенде бір нотариат, меншік орналасқан аймақта жұмыс істеу керек. Шарттар дәйекті, нотариустың бірыңғай ақпараттық жүйесінде (EIS) келісімшарттың электрондық түрінде қарапайым электрондық қол қойылған. Әрі қарай, екі тараптағы нотариустар келісімшартта сертификаттау жазбасымен жазылып, олардың білікті электрондық қолын EIS нотариустарына қояды.
Келесі жылдың 1 қаңтарынан бастап, «Ресей Федерациясында өрт режимінің ережелерін бекіту туралы» Үкіметтің шешімі заңды күшіне енеді, бұл көппәтерлі тұрғын үйлердің тұрғындарына қатысты шектеулерді білдіреді. Жаңа заңға сәйкес, қазір заттарды жертөлелерде және шатырда сақтаңыз Бұл мүмкін емес. Сондай-ақ, техникалық қызмет көрсетпеген газ құрылғыларын пайдалануға рұқсат етілмейді. Егер иесі оны өз есебінен тексермеген болса, кез-келген плитаны қолдануға болмайды. Осыған байланысты жаппай тексерулер болады, оны болжау қиынға соғады.
Балкондар мен лодгияларда сыртқы көздерден, мысалы, шамдар немесе кеңейтілген темекі шегу мүмкін емес. Сондай-ақ, бұл жертөлелердегі торлардың, авариялық шығыстардың және алғашқы қабаттардың желілерін оңай ашуға болады.
Өрт қауіпсіздігі бұзылғаны үшін беттер жақсы. Азаматтар үшін, оның мөлшері үшін: 2-ден 3 мың рубльден 3 мың рубльге дейін - егер ештеңе зардап шекпесе, 4-тен 5 мыңға дейін - егер өрт болса және кейбір мүліктер зардап шеккен немесе денсаулығы жеңіл немесе орташа ауырлыққа зиян келтірсе.
Автокөлік тұрағына тыйым салынған үйдің жанында, егер өрт сөндемесінің орналасқан жері фондадағы өрт сөндемесінің орналасқан жері өрт сөндіру технологиясымен немесе өртке арналған гидранттың қақпағында жабық болса.
К.З.: Өңірлер тұрғын үйлерді бұзу және қайта құру үшін мақсатты бағдарламаларды әзірлей алады деп болжанады. Үй жобаға қосылады ма, жоқ па, үй-жайлардың иелері шешеді. Бұл заң, заң шығарушының Ресей Федерациясы өңірлеріндегі тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығының нашарлауын, Мәскеудің жаңартылу тәжірибесін қолдана отырып, жағдайдың нашарлау әрекеті болып табылады.
Кәсіпкерлер цифрлық технологияларды енгізуге кедергі келтіретін талаптарды сақтамауға құқылы. Тиісті режим арнайы реттеуді уақытша пайдалануды білдіреді, бұл жағдайдағы ортақ емес, жалпы реттеу цифрлық инновацияларды енгізуді және / немесе оны мүмкін емес етеді. Эксперименттік-құқықтық режимді құру мүмкіндігі федералды және аймақтық деңгейлерде, атап айтқанда, ғимараттар, құрылыстар, құрылыстар салу кезінде қабылданады.
Қонақүйлердің жіктелу тәртібі өзгерістер: жеке талаптар мен бағалау критерийлері. Шешімдерді шешу Қонақүйлердің оң жақ иелері өсуден шағымдануға жұмсалатын комиссияда болады. Қонақүйлердің, шаңғы беткейлердің бірыңғай тізімін жылжыту, жағажайлар енді экономикалық даму министрлігі емес, ротациялар болады.
Новострой.Су: заң шығарушылар ешқашан елемейтін, тағы қандай мәселелер бар? Неліктен бұл болып жатыр?
К.З: Осы уақытқа дейін заң шығарушы «көрші заң» жүйесін құрмайды. Ең танымал және танымал іс - бұл көптеген танымал тәжірибешілердің адвокаттарын белсенді талқылаған «омартаясы» деп аталады.
Бүгінгі таңда заң шығарушы бұл мәселеден дерлік құрылды және оны сот жүйесінің болуына берді. Нәтижесінде біз кездейсоқ реттеуді аламыз, оның көмегімен даудың ықтимал нәтижесін болжау мүмкін емес. Бұл тараптардың уақытша және қаржылық шығындарына алып келеді, өйткені кез-келген адам сотқа жүгінетіні екіталай, нәтижені алдын-ала біледі. Сонымен бірге, бұл мәселе бәріне қатысты. Әркімнің өз құқықтарыңызды бір немесе басқа да бұза алатын көршілері бар.
