2015 წლის დასაწყისიდან გაცემული საბინაო სესხების მოცულობის ყოველთვიური ზრდა 2020 წლის დეკემბრის შედარებით ათი ჯერ გაიზარდა - 13.7 მლრდ-დან 133 მილიარდამდე, inbusiness.kz ანგარიშები.
"სკვერები" უფრო ძვირი იპოთეკური სესხი
ყაზახეთში საბინაო ბაზარი განსაკუთრებულ ყურადღებას აქცევს. საბინაო საკითხი ქვეყანაში, სადაც საბინაო საფონდო ობიექტების მესამედი, მხოლოდ ოფიციალური მონაცემებით, ძველი მონაცემების სტატუსს უახლოვდება, ბევრი ოჯახი პირველადი საჭიროების თვითმფრინავს. რესპუბლიკაში ერთი პირისთვის 21 კვადრატული მეტრია, ხოლო გაეროს სტანდარტების მიხედვით, სტანდარტი შეადგენს 30 კვადრატულ მეტრს. მეტრი ერთი მკვიდრი. რიგი "სკვერების" საჭიროება ყოველწლიურად 50 ათასი ადამიანია. დღეს, სოციალური საცხოვრებელი 548 ათასი ადამიანი ელოდება.
მთავრობაში, საბინაო ბაზარი ჰგავს ერთ-ერთ მთავარ ძრავას. საბინაო მშენებლობაში ინვესტირება, ყაზახეთის რესპუბლიკის მრეწველობისა და ინფრასტრუქტურის სამინისტროს ინფორმაციით, 2020 წელს 2 ტრილიონი Tenge- ს შეადგინა. წლის განმავლობაში, ფიგურა 33% -ით გაიზარდა. წლის ბოლოს ქვეყანაში 15 მილიონი კვადრატული მეტრი საცხოვრებელი სახლი იყო. სახელმწიფო აქტიურად იმყოფება ბაზარზე საბინაო პროგრამით "Nurly Samere". 2018 წლიდან, შეღავათიანი იპოთეკური ხაზები დაიწყო ქვეყანაში: "7-20-25", "ბასპანა მოხვდა", "ურდოს" "ბაკკიტა ბასესი", "5-10-25", "5-20-25" . შედეგად, დღეს სახელმწიფო იპოთეკა, ყაზახეთის რესპუბლიკის ეროვნული ბანკის მონაცემებით, ბაზარზე იძულებით გადაადგილდებოდა. მხოლოდ ბალზებზე, საბანკო ანგარიშებზე იპოთეკური სესხების 56% -იანი წილი. 2018 წლის იანვარში ქვეყანაში საცხოვრებლის საშუალო მაჩვენებელი 2020 წლის იანვარში 7.5% -მდე შემცირდა.
შედეგი - იპოთეკური პორტფელი სამი წლის განმავლობაში გაიზარდა 1 ტრილიონი Tenge- დან 2.4 ტრილიონი Tenge. 2020 წლის დეკემბრიდან 2015 წლის დასაწყისიდან 2015 წლის საბინაო სესხების მოცულობის ყოველთვიური ზრდა შევადარებთ, მაჩვენებელს ათჯერ გაიზარდა - 13.7 მილიარდი Tenge 133 მილიარდი Tenge.
Gosstimulation მხარს უჭერს მოთხოვნა უძრავი ქონების, და, შესაბამისად, პროვოცირება და ზრდის ფასები. იაფი სესხების გახდა ძირითადი ფაქტორი ზრდის ფასების კვადრატული მეტრი. სამი წლის განმავლობაში, ეროვნული ბანკის ანალიტიკოსები მონეტარული პოლიტიკის ანგარიშში აღინიშნება, ახალი შენობის ღირებულება 21.5% -ით გაიზარდა, საშუალო დრო - 22.9% -ით. მათი გათვლებით, იპოთეკური ზრდის ტარიფების ზრდა 1% -ით იწვევს საშუალო სეგმენტში 0.24% -ით გაზრდას, 0.17% -ით.
კიდევ უფრო მეტი ბაზარი იზიარებს შესაძლებლობას, გააუქმოს საპენსიო დანაზოგი საბინაო პირობების გასაუმჯობესებლად. 2020 წელს EPPF- ის მოხსნის პროგრამის გახსნის წინ, საბინაო ფასები მკვეთრად გაიზარდა. გასული წლის ბოლოს, ახალი საცხოვრებელი სახლი 5% -ით გაიზარდა, მეორად - 13.5% -ით. და ეს არის Coronavirus Pandemic მიუხედავად. ტენდენცია მიმდინარე წელს გაგრძელდა. იანვარში, ახალი შენობები 3% -ით გაიზარდა, 5% -ით. თებერვალში გაიზარდა 1.2% და 3.1%, შესაბამისად.
"2021 წელს, საპენსიო ფონდების ჩამორთმევა ასევე შეიძლება იყოს დამატებითი ფაქტორი შიდა მოთხოვნის მხარდასაჭერად და საბინაო ფასების გაზრდისას, პირველ რიგში, საბინაოების რემონტისთვის, რომელიც ხორციელდება უძრავი ქონების ყიდვისას და იპოთეკური სესხების დაფარვისას. 2021 წლის იანვარში იპოთეკური პორტფელის ზრდის გაგრძელება და საბინაო ფასების ზრდა. 2021 წლის პირველ თვეში, ახალი საცხოვრებლის ფასები 3.0% -ით გაიზარდა (7.3% წელიწადში), რათა მოხდეს კარგად დამკვიდრებული საცხოვრებელი - 5.0% -ით (17.9%) იპოთეკური პორტფელის ზრდით 1.7% -ით (34.5%) , "აღნიშნა ეროვნულ ბანკში.
Oxomfor: 42,500 და იპოთეკური ზრდა
შედეგად, ENPF- ის დაგროვების კრუნჩხვების შეღავათიანი იპოთეკური და პროგრამა არასაკმარისი ეფექტია. ეს საბინაო ხელმისაწვდომობის ინსტრუმენტები მხოლოდ შემცირდა შესაძლებლობა შეიძინოს საცხოვრებელი უფრო დიდი მოსახლეობისთვის. ყაზახეთში საერთაშორისო საინვესტიციო კომპანია Exante- ის ანალიტიკოსი ანდრეი ჩებოტარეევი, ეს შეიძლება თავიდან იქნას აცილებული სტერილიზაციის სარგებელით.
"ჩვენ ნამდვილად გვაქვს დეფიციტი ბინების, ხალხს აქვს ხალხის საჭიროება, მაგრამ მათ არ შეუძლიათ შეიძინონ საბაზრო იპოთეკაში. ENPF- ის დაგროვება მხოლოდ დეპოზიტორის 7% -ს შეუძლია გამოიყენოს. ეს არის ე.წ. სიღარიბის გადასახადი. ანუ, EPPF- ის დეპოზიტორის 7% -ის გამო, რომლებმაც შეძლეს ფულის ჩადება, დეცენტრების 93% -ით კიდევ უფრო მიუწვდომელი გახდა. ეს არის ჯოხი დაახლოებით ორი მთავრდება. ერთადერთი გზა, რომ შევინარჩუნოთ მეორე დასასრულს ჯოხი, რომელიც ფასებში სცემს, სტერილიზაციას სთავაზობს, მაგრამ არავინ არ მიდის. ანუ ერთი მხრივ, სახელმწიფო აძლევს შეღავათიან პროგრამებს, კვადრატულ მეტრზე ბაზრის გაჯანსაღებას. მეორეს მხრივ, არ გაკეთებულა შეღავათიანი უძრავი ქონების სტერილიზაცია ", - აღნიშნა ანდრეი ჩებოტარეევმა.
თუ თქვენ გააკეთებთ ანალოგიურ გამოცდილებას უცხო ქვეყნების გამოცდილებით, სინგაპურში, რომელიც ყაზახეთში არის ორიენტირებული, რათა ფასების შენარჩუნება, მათთვის, ვინც მიიღო სოციალური საცხოვრებლით მიღებული აკრძალვა. შვიდი წლის შემდეგ უძრავი ქონების აქტივის განხორციელება შესაძლებელია და მხოლოდ ერთსა და იმავე მონაწილეებს შეღავათიანი საცხოვრებლის სისტემაში. გაყიდვა ასეთი ბინა უფასო კომერციული ბაზარზე კუნძულ სახელმწიფოში 99 წლის განმავლობაში. ქვეყანაში ეს ზომები დაბნეულია უძრავი ქონების ღირებულებისთვის სარგებლის გავლენის შედეგად, ხელმძღვანელობდა ანდრეი ჩებოტარევის ეფექტური სტერილიზაციის მაგალითს.
იმავდროულად, ყაზახეთში შეღავათიანი პროგრამებია ასეთი მექანიზმების გამოყენების გარეშე, უახლოეს მომავალში კვადრატული ზომების ფასების შემცირება არ ღირს, ექსპერტი მიიჩნევს.
და "ბუშტის" ნიშნები საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე RK- ში. გასული წლის კრიზისის მიუხედავად, როდესაც ადამიანები იხდიან მოთხოვნას, იპოთეკური სესხების გაცემის მაჩვენებელი გაიზარდა. ასე რომ, 2020 წლის იანვარში სესხები გაიცა 51.5 მილიარდი Tenge- სთვის და იმავე წლის დეკემბერში - 133 მილიარდი Tenge. განსხვავება 60% -ს აღემატება.
"ჩვენ გვაქვს" ბუშტი, რომელიც ჩამოყალიბდა, პირველ რიგში, სტერილიზაციის გარეშე უკონტროლო შეღავათიანი პროგრამების გამო. მეორე, ფულის ENPF- ის გამო, რომელიც კვლავ გადაეცა პროგრამის გამოყენების დიდი ნაწილისთვის ხუთწლიანი მორატორიუმის გარეშე. აკრძალვა ვრცელდება ხალხის ძალიან მცირე რაოდენობით. ეს არის კრიზისის დროს, როდესაც ადამიანები შემოსავალს მოხვდებიან, სახელმწიფო 42,500-ს აძლევს, იპოთეკური მოცულობები იზრდება ", - განაცხადა ანალიტიკოსმა.
თუმცა, მასობრივი დეფექტების აფეთქების ალბათობა, მისი აზრით, მცირეა, იმ პირობით, რომ სესხების განაკვეთები ზრდისთვის არ იქნება გადახდილი და გლობალური ეკონომიკური კრიზისი არ მოვა.
ფასების ღირებულება ფასებში გაანადგურებს.
საბინაო ბაზრის შემოდინების სპეციფიკური ნიშნები აგრეთვე კომპანია "ლეგატ კონსალტინგ ჯგუფის" დირექტორმა, ეკონომიკურ მეცნიერებათა კანდიდატმა მარატ კაირლენოვმა. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ზრდა მან განმარტავს მთავრობის იპოთეკური პროგრამების გავლენას, ნედლეულის მსოფლიო ფასების ზრდას, სამშენებლო მასალებს. ასევე, მისი აზრით, გასულ წელს Tenge და ბანკებში ნდობის შემცირების ფაქტორი ითამაშა. შედეგად, ზოგიერთმა ბიზნესმენმა დეპოზიტებისგან თანხების ამოღება დაიწყო და მათ ბინებში, მანქანებში და ა.შ.
მეორეს მხრივ, ქვეყანაში სამომხმარებლო საქონელზე ინფლაციის ზრდაა. ფქვილის, კარაქის ფასები, კვერცხები, მოსახლეობის რეალურ შემოსავალზე სცემეს. ეს უფრო მეტად მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების ფასებზე, მას სჯერა,
"1990-იან წლებში უძრავი ქონების ფასები ჩამოინგრა, რადგან მოსახლეობის შემოსავლები მკვეთრად დაეცა და ხალხმა ვერ გადაიხადა კომუნალური. აქედან გამომდინარე, ბინებს შეეძლოთ 100 დოლარი ღირს, და ხალხი მზად იყო მათთვის უფასოდ, მხოლოდ უტილიტების გადახდაზე. ახლა ჩვენ ვხედავთ ამ სცენარის ძალიან მარტივი ვერსიას. ყოველივე ამის შემდეგ, ჩვენ გვყავს კვების ფასების მიმდინარე ფასების წინ, მათთვის ხარჯები უკვე აღირიცხება მოსახლეობის შემოსავლების 56% -ს. ფასების ზრდის გათვალისწინებით, მათ შეუძლიათ 60-70% -მდე გაიზარდოს. შესაბამისად, სამომხმარებლო აუზი შემცირდება. უფრო მეტიც, სურსათის ფასების ზრდა, მე ვფიქრობ, რომ ჩინეთში ექსპორტის ზრდის გამო გაგრძელდება. ეს ფაქტორი განსაზღვრავს ფასების ზრდას არა მარტო ჩვენთან, არამედ რუსეთში, უკრაინასა და სხვა ქვეყნებში. მაგალითად, რუსეთის ფედერაცია უკვე ექსპორტირებულია ჩინეთის საკვები ორჯერ მეტი, როგორც ექსპორტირებული იარაღი საზღვარგარეთ. ეს პროცესი მხოლოდ გაზრდის.
გარდა ამისა, ეკონომიკაში არსებულ ვითარებაში მოლოდინი ბუნდოვანია, რადგან რუსეთის ფედერაციის წინააღმდეგ სანქციების საფრთხე არსებობს და ჩვენი ქვეყანა, შესაბამისად, ეს სცემს მას, რადგან ეს ჩვენი უმსხვილესი სავაჭრო პარტნიორია ", - აღნიშნავს ეკონომისტი.
ეკონომიკის შენახვის სხვა ვარიანტები, გარდა მშენებლობის მხარდასაჭერად, საბინაო, მისი აზრით, არ არსებობს არსებული პირობები.
"უცხოური ინვესტიციები მცირდება, ჩინეთის ინვესტიციების მოსახლეობა ძალიან მტკივნეულად აღიქვამს. ინდუსტრიალიზაცია არ მუშაობს. როგორ დავძლიოთ ეკონომიკა ასეთ პირობებში? ინფრასტრუქტურის აშენება, გზები, საცხოვრებელი, სადაც ყაზახეთის შინაარსი საკმაოდ მაღალია. საცხოვრებელი ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილი ალექსზე მოდის, სადაც ბევრი ადამიანი უკვე დე ფაქტოა. აქედან გამომდინარე, საკმაოდ ლოგიკურია მშენებლობის განვითარება ", - ამბობს მარატ კაირლენოვმა.
სახელმწიფო სუბსიდირება სესხებს, მაგრამ ის ბევრად უფრო იგებს ეკონომიკის მულტიპლიკაციური ეფექტის გამო მშენებლობის მშენებლობას: მშენებლების გადასახადები, სამშენებლო მასალები და სხვა კომპანიები, რომლებიც უზრუნველყოფენ მათ მომსახურებას, თანამშრომელთა გადასახადებს და ასე შემდეგ.
"ბანკები ახლა აქტიურად იზრდებიან მხოლოდ მოსახლეობისთვის - ექსპრეს სესხებს (არასაბანკო) და იპოთეკით. თუ ექსპრეს სესხების ზრდა, მაშინ ძალიან მაღალი იმპორტის კორელაციაა. იპოთეკური დაკრედიტება სასურველია, რადგან ჩვენი ეკონომიკის მულტიპლიკაციური ეფექტი ბევრად უფრო მაღალია. კრიზისში ბანკების რისკების თვალსაზრისით, რა განსხვავებაა, რა სესხების გადახდა არ გადაიხდის სესხებს ან იპოთეკებს? ძირითადად. მაგრამ იპოთეკის დეპოზიტი არსებობს ", - მიიჩნევს ექსპერტი.
იმავდროულად, უფრო და უფრო მეტი ყაზახეთი ჩართულია იპოთეკით და სტაბილური შემოსავალი სჭირდება საკრედიტო ტვირთი. რესპუბლიკაში იპოთეკა დამოკიდებულია მთლიანად მთავრობის ინტერვენციებსა და სამუშაოებზე ბიუჯეტის ინექციამდე. საბაზრო წონასწორობის ფასები საცხოვრებელი უძრავი ქონების დღეს არ არის დაცული.
დინარა კუტოვა
გამოწერა Telegram Channel Atameken Business და პირველი მისაღებად დღემდე!