בניגוד למגיפה בשנה שעברה התברר להצליח מאוד לשוק המשכנתאות, שהקים כמה רשומות היסטוריות בבת אחת, תוך כדי הסטטיסטיקה של הבנק המרכזי. לשנה, הרוסים קלע 1.7 מיליון משכנתאות הלוואות על ידי כמעט 4.3 טריליון רובל. שיא קודם של 2018 - רק מעל 3 טריליון רובל.
לווים הופעלו בסוף השנה, שהונפקו בדצמבר 212,500 הלוואות ב -560 מיליארד רובל.
כתוצאה מכך, תיק המשכנתאות של הבנקים בתחילת 2021 הגיע 9.07 טריליון רובל. חלקם של חוב משכנתא איחור בשל צמיחת התיק ירד במהלך השנה: מ 0.97 ל 0.85% ל -1 בינואר השנה.
הסיבה להתרגשות היתה ירידה משמעותית בשיעורי המשכנתא לאחר אצווה המפתח של הבנק המרכזי (ירידה בשנה בשני נקודות אחוז. עד 4.25%). לכן, שיעור ממוצע משוקלל שהונפקו במהלך החודש למשכנתאות ירד מ 9 עד 7.36%. במהלך השנה, שיעור עדכן את המינימום ההיסטורי מספר פעמים, להגיע לתחתית באוגוסט - 7.16%, אבל בסתיו היא רעה.
בנוסף, הביקוש לדיור הלוואות היה מחומם על ידי תוכנית המשכנתא מועדף בשנה שעברה תחת 6.5%. על פי מפעיל התוכנית, Dom.rf, בשנה שעברה הבנקים הוציאו 345,600 הלוואות concessional עבור יותר מ 1 טריליון רובל, כי הוא כמעט כל ההלוואה החמישית הונפקו בשיעור מועדף.
התוכנית של המשכנתא מועדפת נתמכה באופן משמעותי על ידי השוק, אך התרומה העיקרית לצמיחת השוק בין הירידה הכללית בשיעורים הייתה עדיין עסקאות עם דיור משני, כולל מימון מחדש של הלוואות שהונפקו בעבר, מתעקש על הבמאי הצעיר לבנקאות דירוגים "מומחה RA" קתרין Schurichina. גורם החיסכון השפיע גם: היא מאמינה: תופעות המשבר במשק, נפילת שער החליפין והירידה בשיעורי ההפקדה עוררה את האוכלוסייה לחפש דרכים אמין יותר וקצפות להשקעה של כספים.
תוכנית המשכנתא מועדפת הושקה באפריל 2020 לתמוך במפתחים במשבר. בתנאיו, שיעור המשכנתא אינו יכול לעלות על 6.5% לשנה (אחוז מטלות על ידי הבנקים מסבסד את המדינה). סכום ההלוואה המקסימלי למוסקבה, סנט פטרבורג ואזורים שלהם הוא 12 מיליון רובל, לאזורים אחרים - 6 מיליון דולר, הגודל המינימלי של התרומה הראשונית הוא 15%. בתחילה, התוכנית היתה אמורה להסתיים ב -1 בנובמבר, אבל אז הורחבה עד יולי 1 השנה. ובשבוע שעבר "Interfax" עם התייחסות למקורות בממשלה דיווח כי פקידים לדון בהרחבה מחדש של התוכנית - עד סוף 2021, אבל עם שינויים. לדוגמה, ניתן להרחיב רק באזורים מסוימים, כאשר בניית דיור מתפתחת לא פעילה, אמר ביום חמישי יו"ר ועדת דומה המדינה על השוק הפיננסי של אנטולי אקסקוב.
מחיר הרשומה
עם זאת, הבנק המרכזי הפנה את תשומת הלב ל"השפעות לא רצויות "של בום המשכנתא בסקירה" בפיתוח המגזר הבנקאי ". קודם כל, זה עליית מחירי הדיור, אשר יש במידה רבה היתרונות משיעורים נמוכים יותר. לדברי הבנק המרכזי, בשנה שעברה מחירי הדיור עלו ב -15.6%. בנוסף, הבנקים החלו להוציא הלוואות רבות יותר (פחות מ -20% מהעלות הדיור) על ידי התרומה הראשונית: היא 35% מההנפקה ברבעון השלישי של 2020 נגד 28% ברבעון השני. בשוק הראשוני, שבו נעשה שימוש בתוכנית מועדפת, חלקם של הלוואות כאלה גדל עוד יותר: עד 40% מ -24%. נפח משכנתא הגון של תרומה ראשונית נמוכה מונפקת לאנשים שיש להם עומס חוב גבוה למדי, ושילוב של שני גורמים אלה תוך שמירה על שיעורי הצמיחה הנוכחיים, כמו גם, תוך התחשבות במחיר הדיור, יכול להוביל הצטברות הסיכון, ציין מנהל מחלקת התמיכה הבנקאית של הבנק המרכזי אלכסנדר דנילוב.
אף על פי כן, על פי תשעת החודשים של 2020, המשכנתא מועדפת המשיכה להישאר רווחית ללווה במונחים של ירידה בתשלום החודשי ותישוב יתר, שטרייצ'ינה. לדברי זה, הוא מוערך בשיעורים הממוצעים הנוכחיים בשוק, תזמון תרומה ראשונית של ההטבה משכנתא מועדפת יבוא לא במטר מרובע ממוצע כולו ברוסיה מעל 81,000-82,000 רובל. (עכשיו, לדברי רוזסטאט, זה רק מעל 76,000 רובל, עבור 1 מטרים רבועים בשוק הראשוני). עם ערכים אלה, גודל התשלום החודשי בשיעור מופחת הוא כמעט שווה לתשלום לפני הפחתת שיעורי מחיר פעיל.
אבל הירידה בשיעורים, גם ללא הטבות, היתה חיונית, כי בכל מקרה, העלייה בשוק הנדל"ן תתגעגע, המנהל הבכיר של קבוצת המוסדות הפיננסיים דונם.
"אנחנו לא רואים שינוי משמעותי בהמחאה הממוצעת ובתשלום הממוצע", אומר ראש הפיתוח של פיתוח עסקי המשכנתא אלנה נצארנקו. איכות ההלוואות, לדבריה, גבוה באופן עקבי.
עוד יותר - כמעט לא יותר
יש סיכוי כי המשכנתא יהיה שף השנה, קצת, מומחים פה אחד. בהתחשב בהאצת האינפלציה בתחילת השנה, הטענה לירידה נוספת בשיעור המפתח, וכתוצאה מכך, אין שיעורי משכנתא, אומר מתבשל.
אם תוכנית המשכנתא מועדפת תושלם ב -1 ביולי, במחצית השנייה של השנה, ניתן לצפות לצמיחה מסוימת של שיעור השוק הממוצע המשוקלל, מודה שכנישינה. רמה אפשרית של שיעורי המשכנתא במחצית הראשונה של השנה הוא 7-7.5%, בשנת השני - 7.5-8%, זה אומר.
"התעריפים יכולים לנוע על 0.2-0.3 עמ 'משני הצדדים", אמר טטיאנה אושקוב, שיעורי "בנק אבסולוט". אבל מאז קצב המפתח הוא על שיא נמוך, השוק הראשוני והמשני ימשיך לגדול - הוא מאמין כ 5-10%, הוא מאמין. Nazarenko הוא גם מחכה היציבות היחסית של שיעורי עם תנועה קלה או למעלה בהתאם למצב השוק.
ההייפ בשוק המשכנתאות ואת המעבר למימון הפרויקט של מפתחים הובילו לעלייה משמעותית בחשבונות ESCRO אשתקד. לדברי הבנק המרכזי, לשנה הם עלו מ -137 מיליארד ל -1.2 טריליון רובל.
Schurichina סבור כי הצמיחה של השוק יהיה אורגני יותר: חלק משמעותי של הלווים עם קדימה לקח משכנתא בשנה שעברה עקב שיעורי אטרקטיבי, בעוד בתנאים של הכנסה נופל של האוכלוסייה לשוק בהכרח פחות לקוחות ממס חדש. ההרחבה הנוספת של המשכנתא מועדפת יכולה להוביל לחוסר איזון בשוק ולהתחממות יתר על המידה, היא חוששת, כפי שהיא יכולה למשוך לווים המתגמל את כוחם כדי לשמור על מחויבות ארוכת טווח כזו כמעל משכנתא. לכן, במקרה של ההתקדמות של התוכנית, זה הגיוני לשנות את תנאיו, למשל, כדי להגדיל את האגרה הראשונית, Shchurichina טוען.