Novostroy.su: מהם חוקי המפתח בתחום הנדל"ן נכנס לתוקף בשנת 2020? איך הם השפיעו על השוק?
אנדריי Kirillov, נציג של היזם "Megalith-Okhta Grupp, LLC", מנהל שיווק ומכירות של Megalit Corporation: השנה נכנסו כללים לתוקף, שבו החיים המינימליים של דיור למיסוי להתחיל לספור מתוך תשלום DDU, ולא עם רגע של רישום זכויות קניין. במקביל, כדי לא לשלם מס הכנסה אישי למכירה, לפני שנה הדירה היתה אמורה להיות בבעלות לפחות 5 שנים, תחת התנאים החדשים, המונח מופחת לשלושה.
חידושים יכולים להיות מועילים לקונים בודדים מסוימים. לדוגמה, אם כמה שנים לאחר רכישת הדירה, אנשים השתנו או נחוץ כספים. גם לבטל את NDFL ממכירת דירות בבניינים חדשים יכול להיות מעניין למשקיעים. במצב כזה, המוכר יכול להבין את המגרש שלו מהר יותר, בעוד שהוא נעלם את הצורך להערים על המחיר שלה כדי לכסות את ההפסדים לאחר פירעון המס.
ראוי לציין כי חלקם של עסקאות השקעה בשוק הנדל"ן העיקרי כיום לוקח בערך 20% ובששת החודשים האחרונים גדל המגמה של רכישות כאלה על ידי כמעט 10%.
גם כמדד תמיכה לשוק הבנייה השנה, חוק אומץ החוק, הפועל עד ל -2021 בינואר, שבו אפשר היה להחיל עונש, קנסות, עונשים ואמצעים אחרים של אחריות לפגיעה בחקיקת DDU.
ניקולאי Patzkov, מנכ"ל מעצב מסמכים Freshdoc.ru: מ 1 בינואר 2020, שינוי החוק הפדרלי "על רישום המדינה רישום" נכנס לתוקף. כללים חדשים לפיצוי לרוכש מצפוני (אדם פיזי) לאובדן הנחות למגורים יופעלו. אם בית המשפט מחליט להסיר את אובייקט הנדל"ן, הרוכש המצפון אמור לשלם בסכום הנזק האמיתי או הערך cadastral.
פיצויים על הרוכש המצפון של הדירה מסתמך מהמדינה במקרה, כאשר בית המשפט התאושש כסף ממוכר בלתי חוקי, אבל הפאיליפים לא יכלו להכריח את החייב להחזיר כספים במשך שישה חודשים. אז המדינה מפצה על הקונה של הפסדים על חשבונה שלו - מאוצר הפדרציה הרוסית.
ב 214-фЗ, השינויים נעשו המשפיעים על תכנון מתקני בנייה משותפים ותורם לשיפור ההגנה על המשתתפים שקרנותיהם מעורבות במפתח. את התחייבות של מגרש הקרקע או זכות החכירה שלו יעצור עכשיו מיום המדינה cadastral חשבונאות שנבנתה על ידי MCD. מוקדם יותר, אנו זוכרים, החוק ביקש העברת כל אובייקטים של משתתפי ההון בבנייה.
ההליך הכללי לקביעת בסיס ה- NDFL החייב ליחידים שקיבלו נדל"ן תחת אמנת הזכוכית. מהכנסה בצורת טבעית תחת אמנת הסכם הנדל"ן יש צורך לשלם NDFL. שיעור מס - 13% או 30% בהתאם למצב המס. בני משפחה אחת עדיין פטורים ממס כזה: ילדים, הורים, בני זוג, אחים, אחיות, סבים.
קונסטנטין זואב, עורך דין מתרגל של הצוות "דאבלנואה ליגאל", מומחה מלווה בעסקאות נדל"ן, חוק קרקע וזכויות תכנון עירוניות: FZ N98 בדבר אזהרה וחיסול מצבי חירום הוא אולי אחד החוקים המשמעותיים ביותר של השנה , המאמר ה -19 אשר הקים את הקרקע לשינוי גודל שכר הדירה, דחייתו ואת סדר התשלום.
בהתבסס על הסטנדרטים החדשים, הדיירים, במיוחד אלה סבלו ברצינות במהלך מגיפה, ניסו בכל דרך אפשרית כדי להפחית את כמות תשלומי השכירות לעכב אותם. במקביל, הצדדים נכשלו לעתים קרובות על תנאים חדשים, אשר הובילו לסכסוכים שיפוטים עם תוצאה בלתי צפויה.
ההערכה של המדינה קדסטרל צריכה להתבצע כעת בתדירות נוספת. בדרך חדשה, הם החלו לחשב את מועדים לשימוש בערך Cadastral. הצגנו את הכללים על הליך חובה מראש המשפט עבור ערך cadastral מאתגר. כוונן את הכללים לתיקון שגיאות שבוצעו בהגדרתו. שינויים אלה ישפיעו איכשהו על כל בעלי הנכס, שכן כמות המס לבעלות על הרכוש תלויה בערך הקוססטרלי שלה.
הוא רשאי לקבל הרשאה להיכנס לאובייקט לפעול, בהגדרתו לרשומות Cadastral ורישום זכויות קניין, אם אזור האובייקט על פי הטכנולוגיה המונפק שונה מאזורו על פי תיעוד הפרויקט ב -5% ב צד גדול או קטן יותר.
בעת הגדרת בית על רשומות Cadastral, הפיקדון של מגרש הקרקע לטובת בעלי המניות, שעליו נעצר בית כזה. במקביל, Rosreestr חייב ליישם באופן עצמאי את אפקט הרישום שצוין ללא כל הצהרות נוספות.
שינוי חשוב נוסף הוא הופעתה של הזדמנות לפתח הלוואות יעד לחברות בנות באמצעות חשבון הסדר.
Novostroy.su: מה לא היה מספיק 2020 מהצד של המחוקקים, והיכן ההפך, האם צפית ביוזמות?
K.Z: טיוטת החוק "על המשכנתא (התחייבות של נדל"ן)" הוכנס למדינה Duma ב -25 בפברואר של השנה הנוכחית, אבל עד כה ולא אומץ. החידושים יוקמו על ידי צו של מימוש עצמאי על ידי הפרט של הנכס המוצהר. אני מניחה מהיוזמה אם הם לא מסרבים, ואז מסרבים בעתיד, כפי שהוא מעורפל למדי.
לא היה לה מספיק מחוקק קביעת וודאות במונחים של תקנה של הדירה. במקום זאת, כפי שכבר ציין לעיל, מוצע פשוט לאסור את בנייתם, והחלטה זו אינה ברורה לחלוטין. אין ספק, זה מונע על ידי העובדה כי היזמים מרמים פסולים בנושאים אלה של קונים פשוטים ולמכור אותם דירות במסווה של דיור רגיל.
עם זאת, לא ברור למה, במקרה זה, יש צורך לחסל את כל קטע של שוק הבנייה. לדוגמה, כדי לפתור בעיה זו ניתן היה להקים כללים נוספים והליך לחשיפת מידע על הדירות ועל ההבדלים שלהם מנדל"ן למגורים או להגדיל את האחריות להקדמה של קונים לאשליה.
Novostroy.su: האם הפנדמית להשפיע על החוקים בתחום הנדל"ן? האם מסרבת כל שטרות בשנה הנוכחית? אם כן, האם זה לא פתרון שגוי?
K.Z: קוד הדיור המוצע לבצע שינויים בהקמת חובתו של בעל הנחות בבניין דירות בגין הפרת השוכר בזכויות השכנים, כולל כללי השתיקה. החוק עשה לפני כחצי שנה על הקריאה הראשונה, אך לא חשבו על כך.
המחוקק עדיין לא נטש את הרעיון הזה, אבל הצעת החוק "תלויה" במשך זמן רב. אולי אחד ההסברים הוא חוסר רצון להיכנס לבעלי הנחות מסחריות בקומות הראשונות של בנייני דירות קנסות נוספים, כעסק שבבעלותו את המקום וסבל כל כך הרבה.
מחוקקים צוקים נפרדים הרחיבו את ההשפעה של כמה מסמכים בתחום הבנייה: היתרי בנייה, תכנית תכנון עירוני, פרויקט תכנון הפרויקט. אני מניחה שהחלטה זו נובעת מכך שבאותו כניסתה של ההגבלות בקשר עם המגיפה, אתרי בנייה רבים הושעו רשמית.
Novostroy.su: האם הרושם כי החוקים עבור השוק הם "כתוב על הברך"? או האם אני יכול להעריך יוזמות חקיקה כאומת אסטרטגית?
K.Z: אין זה סביר שאנחנו יכולים לומר שכל החוקים נכתבים "על הברך". עם זאת, למרבה הצער, יש סיבה לציין כי לאחרונה את איכות הטכניקות המשפטיות של חוקים הוא די נמוך. אני מאמין כי נסיבות זו מוסברת במיוחד על ידי העובדה כי החוק הוא לעתים קרובות מאוית על ידי "חלול" בשל אימוץ של החלטה פוליטית נוספת, אשר אתה צריך להבטיח בהקדם האפשרי. לפיכך, המהירות שבה הם נכתבים חוקים במדינה שלנו, כמו גם את מספרם הולך לפגוע באיכות.
אז, השנה ברוסיה, 435 חוקים אומצו, אשר למרבה המזל, 100 פחות משנה מוקדם יותר. עם זאת, רק בשנת 2016 רק 141 חוק אומץ.
ניתן להסביר בנסיבות אלה, למשל, על ידי העובדה כי בשל האיכות הנמוכה של החוק הראשוני, הפרלמנט צריך לקחת עוד כמה חוקים נוספים על ביצוע שינויים כדי לתקן את השגיאות שנמצאו ביישום של החוק בפועל.
רק החוק n 214-Fz "על השתתפות בבניית שיתוף" בשלוש השנים האחרונות השתנה חמש פעמים. במקביל, ניתן לומר שינויים בשנת 2019 כי הם היו אסטרטגיים, אבל בקושי נרגיע לחלוטין.
עם זאת, למשל, בתחום התכנון העירוני, המגמה של המחוקק על ההפחתה הדרגתית של דרישות החוקים והפישוט של נהלי תכנון קיימים בולטת.
Novostroy.su: אילו חוקים חדשים ייכנסו לתוקף בשנת 2021? אילו בעיות בעזרתם מנסה לפתור את הכוח?
ארתור מרקושב, מנהל המחלקה האנליטית Dominfo.ru: מ 2021 ניתן יהיה להסיק עסקאות נדל"ן מרחוק. מגיפה תוצרת התאמות לכל תחומי החיים. לא רק עבודה ולימודים, אלא גם את העסקאות הוסרו. לפעול כך. משתתפי העסקה פונים לניקיון, לפחות נוטריון אחד, צריך לעבוד באזור שבו נמצא הנכס. התנאים הם עקביים, יש חתימה אלקטרונית פשוטה בצורה אלקטרונית של החוזה במערכת המידע המאוחדת של נוטריון (EIS). לאחר מכן, נוטריונים משני הצדדים לצייר כתובת אישור בחוזה ולשים את החתימה האלקטרונית שלהם מוסמך לתוך נוטריונים EIS.
ב -1 בינואר בשנה הבאה, החלטת הממשלה "על אישור כללי משטר האש בפדרציה הרוסית", היא מתייחסת להגבלות על תושבי בנייני דירות. לדברי חוק חדש, עכשיו לאחסן דברים במרתפים ובעליית הגג זה בלתי אפשרי. זה גם לא רשאי להשתמש בהתקני גז שלא עברו תחזוקה. מתברר כי למעשה כל לוח לא ניתן להשתמש אם הבעלים לא לבדוק את זה על חשבונו. האם יהיו בדיקות המוניות בעניין זה, זה עדיין קשה לחזות.
על מרפסות ו loggias, אי אפשר להשאיר מקורות חוצות, למשל, נרות או לא סיגריות מורחבות. כמו כן, יש צורך גם להבטיח כי הסריגים על חלונות של מרתפים, תפוקות חירום הקומות הראשונות נפתחים בקלות.
לקבלת הפרה של בטיחות אש פנים קנס. עבור אזרחים, הגודל שלו: מ 2 עד 3,000 רובל - אם שום דבר לא סבל, מ 4 עד 5000 - אם יש אש וסבלה כלשהו או את בריאותו מזיק לחומרה מתונה או מתונה.
איסור נפרד על חניה המכונית הוא הציג ליד הבית אם המיקום של ציוד האש על חזית סגור על חזית עבור טכנולוגיית אש או את המכונית על המכונית של הידרנט אש היטב.
K.Z: ההנחה היא כי האזורים יוכלו לפתח תוכניות ממוקדות להריסה ולשחזור של בנייני דירות. אם הבית ייכלל בפרויקט, הבעלים של המקום מחליטים. נראה כי חוק זה הוא ניסיון של המחוקק כדי לפתור את המצב המתדרדר עם דיור ושירותים קהילתיים באזורים של הפדרציה הרוסית, תוך שימוש בחוויה של שיפוץ מוסקבה.
יזמים יקבלו את הזכות לא לציית לדרישות המעכבות את ההקדמה של טכנולוגיות דיגיטליות. המצב המתאים מרמז על השימוש הזמני של תקנה מיוחדת במקום משותף במצב, הרגולציה הכוללת מקשה על החידושים הדיגיטליים ו / או עושה את זה בלתי אפשרי. האפשרות להקים את המשטר המשפטי הניסיוני היא להניח ברמות הפדרליות והאזוריות, בפרט, בבניית מבנים, מבנים, מבנים.
הנוהל לסיווג של בתי מלון שינויים: דרישות נפרדות קריטריונים הערכה. פתרון סכסוכים מחזיקי המלונות הימניים יהיו בועדה על הערעור על הצמיחה. העברת רשימה אחת של בתי מלון, מדרונות סקי, החופים יהיה עכשיו גם rotturism, ולא משרד הפיתוח הכלכלי.
Novostroy.su: מהן הנושאים הנוכחיים התעלמו שוב על ידי המחוקקים? למה זה קורה?
K.Z: עד כה, המחוקק אינו בונה מערכת של מה שנקרא "חוק שכנה". המקרה הכי אינדיקיבי וידוע הוא מה שנקרא, "מקרה של apiary", אשר דנו באופן פעיל עורכי דין רבים מפורסמים.
כיום, המחוקק כמעט הופרע מהנושא הזה ונתן אותו לקיומה של מערכת שיפוטית. כתוצאה מכך, אנו מקבלים תקנה מקרית מספיק, שבו לא תמיד אפשר לחזות את התוצאה הסבירה של המחלוקת. היא כרוכה בעלויות זמניות ופיננסיות של הצדדים, שכן אין זה סביר שכל אחד ילך לבית המשפט, לדעת את התוצאה מראש. בינתיים, בעיה זו נוגעת כמעט לכל. לכל אחד יש שכנים שיכולים להפר את זכויותיך עם זה או אחר.
