Al contrario de la pandemia el año pasado resultó ser extremadamente exitoso para el mercado hipotecario, que había establecido varios registros históricos a la vez, a continuación se desprende de las estadísticas del Banco Central. Para el año, los rusos anotaron 1.7 millones de préstamos hipotecarios por casi 4.3 billones de rublos. Registro anterior de 2018 - Justo más de 3 billones de rublos.
Los prestatarios se activaron a fines de año, emitidos en 212,500 préstamos de diciembre por 560 mil millones de rublos.
Como resultado, la cartera hipotecaria de bancos a principios de 2021 alcanzó 9.07 billones de rublos. La proporción de la deuda hipotecaria vencida debido al crecimiento de la cartera disminuyó durante el año: de 0.97 a 0.85% por enero de este año.
La razón de la emoción fue una caída significativa en las tasas de hipoteca después del lote clave del Banco Central (disminuyó durante el año en 2 puntos porcentuales. Hasta 4.25%). Por lo tanto, la tasa promedio ponderada emitida durante la hipoteca del mes cayó de 9 a 7.36%. Durante el año, la tasa ha actualizado el mínimo histórico varias veces, llegando al fondo en agosto, 7.16%, pero en el otoño se pastó.
Además, la demanda de préstamos de vivienda se calentó por el programa de la hipoteca preferencial el año pasado, menos del 6,5%. Según el operador del programa, DOM.RF, el año pasado, los bancos emitieron 345,600 préstamos concesionales por más de 1 billones de rublos, es decir, casi todos los quintos préstamos se emitieron a una tasa preferencial.
El Programa de la hipoteca preferencial fue apoyada significativamente por el mercado, pero la principal contribución al crecimiento del mercado en medio de la disminución general de las tasas seguía siendo transacciones con viviendas secundarias, incluida la refinanciación de préstamos previamente emitidos, insiste en el director más joven para la banca. Calificaciones "Expert RA" Catherine Schurichina. El factor de ahorro también afectó: cree: fenómenos de crisis en la economía, la caída del tipo de cambio del rublo y la disminución en las tasas de depósito estimuló a la población para buscar formas de inversión más confiables y rectas.
El programa de la hipoteca preferencial se lanzó en abril de 2020 para apoyar a los desarrolladores en la crisis. Bajo sus condiciones, la tasa de hipoteca no puede exceder el 6,5% por año (el porcentaje incapacado por los bancos subsidia al estado). El monto máximo del préstamo para Moscú, San Petersburgo y sus regiones son 12 millones de rublos, para otras regiones, 6 millones, el tamaño mínimo de la contribución inicial es del 15%. Inicialmente, se suponía que el programa se completaría el 1 de noviembre, pero luego se extendió hasta el 1 de julio de este año. Y la semana pasada "Interfax" con referencia a las fuentes en el gobierno informó que los funcionarios discuten la re-extensión del programa, hasta el final de 2021, pero con modificaciones. Por ejemplo, solo podría extenderse en algunas regiones, donde la construcción de viviendas se está desarrollando inactiva, dijo el presidente del jueves del Comité del Estado DUMA sobre el mercado financiero de Anatoly Aksakov.
Registro de precio
Sin embargo, el Banco Central llamó la atención sobre los "efectos no deseados" del auge de la hipoteca en la revisión "sobre el desarrollo del sector bancario". En primer lugar, es el aumento de los precios de la vivienda, lo que ha comido en gran medida beneficios de las tasas más bajas. Según el Banco Central, los precios de la vivienda del año pasado aumentaron un 15,6%. Además, los bancos comenzaron a emitir más préstamos (menos del 20% del costo de la vivienda) por la contribución inicial: es el 35% de la emisión en el tercer trimestre de 2020 contra el 28% en el segundo trimestre. En el mercado primario, donde se utiliza el programa preferencial, la proporción de dichos préstamos ha crecido aún más: hasta un 40% del 24%. Se emite un volumen de la hipoteca decente de una contribución inicial baja a las personas que tienen una carga de deuda bastante alta, y una combinación de estos dos factores al tiempo que mantiene las tasas de crecimiento actuales, así como, teniendo en cuenta el costo de la vivienda, puede llevar a La acumulación de riesgos, señaló al Director del Departamento de Apoyo Bancario del Banco Central Alexander Danilov.
Sin embargo, de acuerdo con los nueve meses de 2020, la hipoteca preferencial continuó siendo rentable para el prestatario en términos de declive en el pago mensual y el pago excesivo de Schurichina. De acuerdo con ella, se estima en las tasas promedio actuales en el mercado, el tiempo y la contribución inicial del beneficio de la hipoteca preferencial llegarán a no en el medidor cuadrado promedio en su conjunto en Rusia por encima de 81,000-82,000 rublos. (Ahora, según Rosstat, esto es solo más de 76,000 rublos. Para 1 metros cuadrados en el mercado primario). Con estos valores, el tamaño del pago mensual a una tasa reducida es prácticamente igual al pago antes de reducir las tasas y los aumentos de precios activos.
Pero la disminución de las tasas, incluso sin beneficios, fue esencial que, en cualquier caso, se perdería el aumento del mercado inmobiliario, señala el Director Senior del Grupo de Instituciones Financieras de Acre Valery PAVELEN.
"No vemos un cambio significativo en el control promedio y el pago promedio", dice el jefe del desarrollo del Banco de Desarrollo de Negocios Hipotecarios Elena Nazarenko. La calidad de los préstamos, según ella, consistentemente alta.
Además, apenas más
Existe la posibilidad de que la hipoteca chef este año, un poco, expertos unánime. Teniendo en cuenta la aceleración de la inflación a principios de año, los motivos para una mayor disminución en la tasa clave y, como resultado, no hay tasas hipotecarias, dice la elaboración de la cerveza.
Si el programa de la hipoteca preferencial se completará antes del 1 de julio, en la segunda mitad del año, es posible esperar un poco de crecimiento de la tasa de mercado promedio ponderada, admite a Schurichina. El posible nivel de tasas hipotecarias en la primera mitad del año es de 7-7.5%, en el segundo - 7.5-8%, dice.
"Las tasas pueden moverse alrededor de 0.2-0.3 pp en ambos lados", dijo Tatyana Ushkov, las tasas de "Absolut Bank". Pero, dado que la tasa clave está en un registro récord, el mercado primario y secundario continuará creciendo, cree alrededor del 5-10%, cree. Nazarenko también está esperando la estabilidad relativa de las tasas con un ligero movimiento hacia abajo, dependiendo de la situación del mercado.
El bombo en el mercado hipotecario y la transición a la financiación de proyectos de desarrolladores llevó a un aumento significativo en las cuentas de ESCRO el año pasado. Según el Banco Central, para el año aumentaron de 137 mil millones a 1.2 billones de rublos.
Schurichina cree que el crecimiento del mercado será más orgánico: una parte significativa de los prestatarios con anticipación tomó una hipoteca el año pasado debido a las tasas atractivas, mientras que en las condiciones de caer ingresos de la población al mercado inevitablemente menos clientes solventes. La extensión adicional de la hipoteca preferencial puede llevar a los desequilibrios en el mercado y sobrecalentarse, teme, ya que puede atraer a los prestatarios que recompensan su fuerza para mantener un compromiso tan a largo plazo como una hipoteca. Por lo tanto, en caso de progreso del programa, tiene sentido revisar sus condiciones, por ejemplo, para aumentar la tarifa inicial, argumenta Shchurichina.