Keçən il pandemiyadan əksinə, bir anda bir neçə tarixi qeyd quran ipoteka bazarı üçün son dərəcə uğurlu olduğu ortaya çıxdı, Mərkəzi Bankın statistikalarından sonra. İl ərzində ruslar, demək olar ki, 4.3 trilyon rubl tərəfindən 1,7 milyon ipoteka krediti vurdu. 2018-ci ilin əvvəlki rekordu - yalnız 3 trilyon rubl.
Borcalanlar ilin sonunda 212.500-cü ildəki kreditlərin 560 milyard rublla verilməsi ilə işlənib.
Nəticədə, 2021-ci ilin əvvəlində bankların ipoteka portfeli 9,07 trilyon rubl-a çatdı. Ödənişli ipoteka borcunun portfelinin böyüməsi səbəbindən, il ərzində azaldı və bu ilin yanvarında 0,97-dən 0.85% -ə qədər.
Həyəcanətin səbəbi Mərkəzi Bankın əsas partiyasından sonra ipoteka dərəcələrində əhəmiyyətli bir azalma idi (il ərzində 2 faiz nöqtəsi azaldı. 4.25% -ə qədər). Beləliklə, ay ərzində verilən orta faiz dərəcəsi ipotekası 9-dan 7,36% -ə qədər düşdü. İl ərzində nisbət, avqustun 7,16% -i, 7,16% -i, altına çatan tarixi minimumu bir neçə dəfə yenilədi, ancaq düşdüyü düşdü.
Bundan əlavə, mənzil kreditlərinin tələbi ötən il 6.5% -ə qədər güzəştli ipotekanın proqramı tərəfindən qızdırıldı. Proqramın operatoruna görə, DOM.RF, keçən il banklar 1 trilyon rubldan çox 345,600 güzəştli kredit verdi, yəni demək olar ki, hər beşinci kredit verilmişdir.
Güzəştli ipotekanın proqramı bazar tərəfindən əhəmiyyətli dərəcədə dəstəkləndi, lakin qiymətlərin ümumi enişində bazarın böyüməsinə əsas töhfə hələ də təkrarlanan kreditlərin yenidən maliyyələşdirilməsi, bankçılıq üçün gənc rejissoru israr edir Reytinqlər "Ekspert ra" Catherine Schurichina. Əmanət faktoru da təsir etdi: İqtisadiyyatdakı böhran hadisələri, rubl məzənnəsinin düşməsi və əmanət nisbətlərinin azalması əhalini vəsait investisiya qoyuluşunun daha etibarlı və rektli yollarını axtarmaq üçün stimullaşdırdı.
Güzəştli ipotekanın proqramı 2020-ci ilin aprel ayında böhran içərisində inkişaf etdiriciləri dəstəkləmək üçün başlandı. Onun şərtləri altında ipoteka sürəti illik 6,5% -dən çox ola bilməz (bankların vəziyyəti dövlətə subsider). Moskva, Sankt-Peterburq və onların bölgələri üçün maksimum kredit məbləği 12 milyon rubl, digər bölgələr üçün 6 milyon, ilkin töhfənin minimum ölçüsü 15% -dir. Əvvəlcə proqramın 1 noyabrda tamamlandığı güman edilirdi, lakin sonra bu ilin 1 iyuluna qədər uzadıldı. Və ötən həftə "İnterfaks" hökumətdəki mənbələrə istinadən səlahiyyətlilərin proqramın yenidən uzadılmasını müzakirə etdiklərini, lakin 2021-ci ilin sonuna qədər, dəyişikliklərlə müzakirə etdiklərini bildirdi. Məsələn, yalnız bir neçə bölgələrdə, mənzil inşaatının hərəkətsizləşdiyi bəzi bölgələrdə, Cümə axşamı günü Anatoli Aksakovun maliyyə bazarında Dövlət Duması Komitəsinin sədri ilə deyilir.
Qiymət rekord
Bununla birlikdə Mərkəzi Bank, "bank sektorunun inkişafı haqqında" icmalda ipoteka bumunun "istenmeyen təsirlərinə" diqqət çəkdi. Əvvəla, bu, aşağı qiymətlərdən faydalanan mənzil qiymətlərinin artmasıdır. Mərkəzi Bankın sözlərinə görə, keçən il mənzil qiymətləri 15,6% artıb. Bundan əlavə, banklar ilkin töhfəyə görə banklar daha az (mənzil dəyərinin 20% -dən azını 20% -dən az) verməyə başladılar: bu, 2020-ci ilin üçüncü rübündə 28% -i 28% -ə qarşı 35% -dir. Güzəştli proqramın istifadə olunduğu əsas bazarda bu cür kreditlərin payı daha da artdı: 24% -dən 40% -ə qədər. Layiqli bir ipoteka həcmi az bir ilkin töhfənin həcmi, olduqca yüksək borc yükü olan insanlara və bu iki amilin birləşməsi, habelə mənzil xərclərini nəzərə alaraq, buna səbəb ola bilər Risk toplaması, Mərkəzi Bankın Bank Dəstəyi İdarəsinin direktoru Aleksandr Danilov qeyd etdi.
Buna baxmayaraq, 2020-ci ilin doqquz ayının dediyinə görə, güzəştli ipoteka aylıq ödəniş və həddindən artıq ödəmə baxımından, Schurichina qeydlərində azalma baxımından borcalan üçün sərfəli qalmağa davam etdi. Buna görə, bazardakı cari orta nisbətlərdə, vaxtın vaxtı və güzəştli ipotekadan faydalanmasının ilkin töhfəsi, 81.000-82.000 rubldan yuxarı olan Rusiyada orta kvadrat metrə çatmayacaq. (İndi, Rosstat'a görə, bu, 76.000 rubldan çoxdur. İlkin bazarda 1 kvadratmetr üçün). Bu dəyərlərlə, aylıq ödənişin ölçüsü azaldılmış nisbətdə faiz dərəcəsi azaldılmadan və aktiv qiymət artımından əvvəl ödənişlə bərabərdir.
Ancaq faydaları, müavinət olmadan da eniş, hər halda daşınmaz əmlak bazarında artım qaçırılacaq, maliyyə qurumları qrupunun baş direktoru ACRE Valeri Paveen qeydləri.
"Orta yoxlama və orta ödənişdə əhəmiyyətli bir dəyişiklik görmürük", İpoteka Biznes İnkişafı Bankı Elena Nazarenkonun inkişafı rəhbəri. Kreditlərin keyfiyyəti, ona görə, ardıcıl olaraq yüksəkdir.
Daha da - çətin ki
İpotekanın bu il, bir az, yekdil mütəxəssisləri aşpaz olacağı bir şans var. İlin əvvəlində inflyasiyanın sürətlənməsini nəzərə alaraq, əsas nisbətdə daha da azalmaq və nəticədə ipoteka qiymətləri yoxdur, dəmlənmə deyilir.
Güzəştli ipotekanın proqramı 1 iyul tarixinə qədər başa çatacaqsa, ilin ikinci yarısında, orta bazar nisbətinin bir qədər böyüməsini gözləmək olar, Schurichinanı qəbul edir. İlin birinci yarısında ipoteka nisbətlərinin mümkün səviyyəsi 7-7,5%, ikincisi 7,5-8% -dir.
"Qiymətlər hər iki tərəfə təxminən 0,2-0,3 pp hərəkət edə bilər" dedi "Absolut Bank" ın nisbətləri Tatyana Ushkov. Ancaq əsas nisbətin rekord aşağı olduğundan, ibtidai və təkrar bazar böyüməyə davam edəcək - bu, təxminən 5-10% hesab edir. Nazarenko, həmçinin bazar vəziyyətindən asılı olaraq bir az hərəkətlə və ya yuxarı nisbətin nisbi sabitliyini gözləyir.
İpoteka bazarındakı şırınga və inkişaf etdiricilərin layihə maliyyələşdirilməsinə keçid keçən il ESCRO hesablarında əhəmiyyətli bir artmasına səbəb oldu. Mərkəzi Bankın sözlərinə görə, il ərzində 137 milyarddan 1,2 trilyon rubldan qalxdılar.
Schurichina, bazarın böyüməsinin daha üzvi olacağına inanır: qabaqda olan borcalanların əhəmiyyətli bir hissəsi, cəlbedici dərəcələrə görə, əhalinin gəlirləri səbəbiylə daha az yeni həlledici müştərilərə düşür. Güzəştli ipotekanın daha da genişləndirilməsi bazarda balanssızlığa səbəb ola bilər və onu həddindən artıq istiləşməyə səbəb ola bilər, çünki bu qorxur, çünki bu, ipoteka kimi uzunmüddətli bir öhdəliyi qorumaq üçün güclərini mükafatlandıran borcalanları cəlb edə bilər. Buna görə də, proqramın gedişi təqibi ilə əlaqədar, məsələn, ilkin ödənişin artması üçün şərtlərini yenidən nəzərdən keçirmək mənası var.